§ 16a EnEV: Makler zwar nicht Adressat – Angaben dennoch erforderlich!

1. Ein Immobilienmakler ist nicht Normadressat des § 16a EnEV.
2. In allen Fällen – also auch bei Aufgabe einer Immobilienanzeige durch den Makler – trägt (allein) der Verkäufer die Verantwortung dafür, dass die Anzeige die notwendigen Pflichtangaben nach § 16a EnEV enthält.
3. Allerdings ist das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV aufgrund der Regelung in § 5a Abs. 2 UWG als wettbewerbswidriges Verhalten des Maklers zu bewerten.

Oberlandesgericht München, Urteil vom 08.12.2016, Aktenzeichen: 6 U 4725/15 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt: Ein Immobilienmakler schaltete regelmäßig Anzeigen für zu vermietende Wohnungen in Zeitungen. Die nach § 16aEnEV erforderlichen Angaben führte er nicht auf. Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband verklagte den Makler auf Unterlassung dieser Praxis wegen wettbewerbswidrigen Verhaltens. Weiterlesen

Mieterhöhung: Wie müssen Vergleichswohnungen bezeichnet sein?

1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient dazu, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben.
2. Bei der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen soll der Mieter die Möglichkeiten erhalten, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen.
3. Dafür ist die Identifizierbarkeit der Wohnungen erforderlich.
4. Dazu genügt die Angabe der Adresse und entweder der Mietername oder die genaue Lage im Haus sowie die Wohnungsgröße und die Höhe der Miete.
5. Ob die drei Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar sind, darauf kommt es für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht an.

Landgericht Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Aktenzeichen: 9 S 237/16

Sachverhalt: Im preisfreien Wohnungsbau muss der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB begründen. In dem vom Landgericht Wuppertal entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich für die Begründung seines Mieterhöhungsverlanges auf drei Vergleichswohnungen gestützt. In seinem Erhöhungsschreiben hatte er neben der Adresse inklusive Lage im Gebäude (Stockwerk und Lage dort), der Wohnungsgröße, der Miete pro Quadratmeter, der Zimmerzahl und dem Baujahr des Hauses auch die Fenster und die Wärmedämmung, die Ausstattung mit Innen-WC und Wasseranschluss in der Küche sowie die Klingel angegeben. Im Prozess bestritt der Mieter die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Das Amtsgericht hatte die Klage wegen der vermeintlichen Versäumung der Klagefrist als unzulässig abgewiesen. Weiterlesen

Privater Bauherr kann Architektenvertrag widerrufen!

1. Ein Architektenvertrag ist kein „Vertrag über den Bau von Gebäuden oder erhebliche Umbaumaßnahmen“.
2. Ein zwischen einem privatem Bauherrn und einem Architekten außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Architektenvertrag kann vom Bauherrn innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden.

OLG Köln, Beschluss vom 23.03.2017, Aktenzeichen: 16 U 153/16

Sachverhalt: Ein privater Bauherr überreichte dem Architekten in seinem Fahrzeug ein von ihm unterzeichnetes Vertragsformular, mit welchem der Architekt mit den Leistungsphasen 1 und 2 im Sinne von § 34 Abs. 3 HOAI 2013 beauftragt wurde. Weder war den Vertragsunterlagen eine Belehrung über das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen beigefügt, noch wurde eine solche dem privaten Bauherrn im Nachgang ausgehändigt. Nachdem der Architekt seine vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht hat, widerruft der private Bauherr den Architektenvertrag. Der Architekt stellt für seine Leistungen ein Honorar in Höhe von 5.962,44 € in Rechnung. Der Bauherr verweigert die Zahlung unter Verweis auf den Widerruf. Der Architekt klagt das Honorar ein.  Weiterlesen

Vorsicht bei Schwarzgeldabreden!

Ein zunächst nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßender Werkvertrag kann auch dann nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG, § 134 BGB nichtig sein, wenn er nachträglich so abgeändert wird, dass er nunmehr von dem Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG erfasst wird.

BGH, Urteil vom 16.03.2017, Aktenzeichen: VII ZR 197/16

Sachverhalt: Mit als Kostenvoranschlag bezeichnetem Schreiben vom 03.07.2012 bot der beklagte Unternehmer die Entfernung des alten sowie die Beschaffung und Verlegung eines neuen Teppichbodens im privaten Wohnhaus des Klägers zu einem Gesamtpreis von 16.164,38 € an. Die Beauftragung durch den Kläger erfolgte per Telefax am 05.07.2012. Im Anschluss an die Beauftragung einigten sich die Parteien darauf, dass ein Teil des Werklohns ohne Rechnung und ohne Umsatzsteuer gezahlt werden solle. Zudem sollte die Rechnung wahrheitswidrig angebliche Aufwendungen für vermietete Wohnungen des Klägers ausweisen, wodurch eine steuerliche Absetzbarkeit erreicht werden sollte. Im August 2012 führte der Beklagte die Arbeiten aus. Für die Arbeiten bezahlte der Kläger insgesamt einen Betrag in Höhe von 15.019,57 €. Neben einer Überweisung wurde der Betrag durch Barzahlungen in Höhe von 5.400,00 € und 1.000,00 € geleistet. Mit Schreiben vom 11.04.2013 erklärte der Kläger wegen behaupteter Mängel den Rücktritt vom Vertrag. Er forderte Rückzahlung des geleisteten Werklohns in Höhe von 15.019,57 €.
Das Landgericht Würzburg hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers vor dem OLG Bamberg hatte keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger seinen Rückzahlungsanspruch weiter. Weiterlesen

Achtung bei Modernisierung des Gasherds!

1. Der Austausch eines Gasherds gegen einen Induktionsherd ist eine Modernisierungsmaßnahme, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, weil keine offene Flamme mehr vorhanden ist und die Unfallgefahr beim Betrieb des Herds verringert wird.
2. Müssen die Mieter neue Töpfe anschaffen, die sich für den Induktionsherd eignen, sind dies Aufwendungen, für die der Mieter einen Vorschussanspruch hat.

Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 02.11.2016, Aktenzeichen: 103 C 196/16

Sachverhalt: Der Vermieter nimmt seine Mieter auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme in Anspruch, da der mitvermietete Gasherd gegen einen Induktionsherd ausgetauscht werden soll. Die Mieter verweigern die Duldung des Austauschs und beantragen für den Fall, dass sie zur Duldung verurteilt werden, hilfsweise vom Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses i.H.v. 500,00 Euro für die Anschaffung neuer Töpfe und Pfannen, die für einen Induktionsherd geeignet sind. Weiterlesen

Vereinbarung einer Empfangsvollmacht eines Mieters für die anderen Mieter im Mietvertrag ist unwirksam

1. Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter seine Erklärungen gegenüber allen Mietern abgeben muss. Eine Mietvertragsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, rechtsgeschäftliche Erklärungen nur gegenüber einer Person abzugeben, auch wenn sie gegenüber mehreren Personen abzugeben wäre, ist unwirksam. Eine solche Gesamtwirkung für alle Mieter der Mietsache benachteiligt die übrigen Mieter unangemessen.
2. Mit einem Auszug aus dem Mietobjekt widerruft ein Mieter zumindest konkludent eine etwaige Empfangsvollmacht der anderen Mieter.

LG München I, Urteil vom 12.10.2016, Aktenzeichen: 14 S 6395/16

Sachverhalt: Ein Vermieter schloss mit drei Mietern eine Mietvertrag über eine Wohnung. Der Formularmietvertrag enthielt eine Regelung, in der die Mieter sich gegenseitig zum Empfang von Willenserklärungen bevollmächtigen. Einer der Mieter zog später aus der Wohnung aus, ohne zu kündigen; dies war dem Vermieter bekannt. Der Vermieter spricht zuletzt gegenüber nur einem Mieter schriftlich die Kündigung aus. Die Mieter wehren sich gegen die Kündigung. Weiterlesen

Formbedürftige Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf

AG München, Urt. v. 01.07.2016, Az.: 191 C 28518/15

Sachverhalt: Der Beklagte war Eigentümer einer Einzimmerwohnung, die er zum Kaufpreis von 141.000 Euro zum Kauf anbot. Der Kläger interessierte sich für diese Wohnung. Nach den Verkaufsgesprächen unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau im Mai 2015 eine Reservierungsvereinbarung , die auszugsweise wie folgt lautet: „Der Kaufpreis beträgt 140.740 Euro. Darüber hinaus ist vom Kläger bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firmen Bauplanungs-GmbH, Berlin, und Immobilienbüro Berlin, i.H.v. insgesamt 7,14% inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049 Euro zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und der Firma Bauplanungs-GmbH besteht. Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadensersatz dem Verkäufer zu.“ Der Kläger und seine Ehefrau zahlten die Reservierungsgebühr i.H.v. 3.000 Euro an den Beklagten. Letzten Endes erklärte der Beklagte die Vertragsverhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ab. Er ist der Meinung, dass es sich um eine individuelle Vereinbarung handelt und der Kläger dadurch nicht unangemessen benachteiligt wird. Der Kläger erhob Klage auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

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LG Berlin: Auch bei renovierter Wohnung keine Abwälzung der Schönheitsreparaturen möglich!

Eine Klausel im Mietvertrag über Schönheitsreparaturen ist unter Umständen auch unwirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung im renovierten Zustand überlassen hatte.

Landgericht Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Aktenzeichen: 67 S 7/17 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt: Ein Mieter zog im Jahre 2001 in eine frisch renovierte Mietwohnung. Der Formularmietvertrag enthielt die Klausel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre 2015 weigerte sich der Mieter trotz Fristsetzung des Vermieters, die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Der Vermieter ließ die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführen und verklagte den Mieter anschließend auf Zahlung von Schadensersatz.  Weiterlesen

Sind Betriebskostennachzahlungen bei Berechnung eines Mietrückstandes zu berücksichtigen?

1. Als wiederkehrende Leistung i.S.v. § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB ist die Nebenkostenzahlung nur dann anzusehen, wenn sie als Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist.
2. Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags steht dem Vermieter nur zu, wenn der Mieter an mehreren Zahlungsterminen mit der Zahlung der vereinbarten Miete in Verzug gekommen ist. Dabei sind Betriebskostennachzahlungen nicht einzurechnen, weil diese keine periodisch zu erbringende Mietrate sind, sondern erst nach jährlicher Abrechnung feststehen.

Landgericht Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.12.2016, Aktenzeichen: 5 S 141/16

Sachverhalt: Der Vermieter kündigt seinem Wohnraummieter mit der Begründung, dass der Mieter sich mit Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen und der Betriebskostenvorauszahlung für einen Monat in Verzug befände. Die Summe der Betriebskostennachzahlung  und -vorauszahlung übersteigt den Betrag von zwei Monatsmieten. Der Vermieter klagt in zwei Instanzen auf Räumung. Weiterlesen

Überprüfung der Gasleitungen alle zwei Jahre: Kein Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot!

1. Die qualifizierte Überprüfung der Gasleitungen durch den Vermieter in zweijährigem Turnus ist im Hinblick auf das sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ergebende Wirtschaftlichkeitsgebot nicht zu beanstanden.
2. Die hierdurch entstehenden Kosten sind auf den Mieter als Betriebskosten umlegbar.

AG Karlsruhe, Urteil vom 13.01.2017, Aktenzeichen: 2 C 1353/16

Sachverhalt: Die Parteien haben in einem Wohnraummietvertrag vereinbart, dass die Kosten der Überprüfung der Gasleitungen auf den Mieter umlegbar sind. Die Vermieterin ließ die im vermieteten Anwesen vorhandenen Gasleitungen alle zwei Jahre durch eine Fachfirma einer so genannten „qualifizierten Sichtprüfung“ unterziehen. Die Kosten dieser Prüfung legte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter um. Der Mieter erhebt Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, da er in der zweijährigen Prüfung einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sieht. Nach Zahlung der Betriebskostenabrechnung macht er die Rückzahlung der auf ihn umgelegten Kosten der Prüfung der Gasleitungen gerichtlich geltend. Weiterlesen