Mieterhöhung: Wie müssen Vergleichswohnungen bezeichnet sein?

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1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient dazu, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben.
2. Bei der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen soll der Mieter die Möglichkeiten erhalten, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen.
3. Dafür ist die Identifizierbarkeit der Wohnungen erforderlich.
4. Dazu genügt die Angabe der Adresse und entweder der Mietername oder die genaue Lage im Haus sowie die Wohnungsgröße und die Höhe der Miete.
5. Ob die drei Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar sind, darauf kommt es für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht an.

Landgericht Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Aktenzeichen: 9 S 237/16

Sachverhalt: Im preisfreien Wohnungsbau muss der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB begründen. In dem vom Landgericht Wuppertal entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich für die Begründung seines Mieterhöhungsverlanges auf drei Vergleichswohnungen gestützt. In seinem Erhöhungsschreiben hatte er neben der Adresse inklusive Lage im Gebäude (Stockwerk und Lage dort), der Wohnungsgröße, der Miete pro Quadratmeter, der Zimmerzahl und dem Baujahr des Hauses auch die Fenster und die Wärmedämmung, die Ausstattung mit Innen-WC und Wasseranschluss in der Küche sowie die Klingel angegeben. Im Prozess bestritt der Mieter die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Das Amtsgericht hatte die Klage wegen der vermeintlichen Versäumung der Klagefrist als unzulässig abgewiesen.

Entscheidung: Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben, da die Klage zulässig sei. Soweit für die Zulässigkeit der Klage ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen erforderlich sei, liege dieses vor. Der Vermieter ist nach dem Gesetz verpflichtet, das Erhöhungsverlangen zu begründen, damit der Mieter die Berechtigung des Verlangens innerhalb der Überlegungsfrist überprüfen kann. Der Mieter soll sich darüber schlüssig werden können, ob er seine Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt oder nicht. Wenn der Vermieter sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf drei Vergleichswohnungen stützt, muss er dem Mieter die Möglichkeit geben, sich über die benannten Wohnungen zu informieren, um die Vergleichbarkeit mit seiner eigenen Wohnung zu überprüfen. Die Rechtsprechung verlangt lediglich eine Identifizierbarkeit der Wohnungen, so dass der Mieter diese ohne Schwierigkeiten auffinden kann. Dafür ist ausreichend, wenn der Vermieter die Adresse und genaue Lage im Haus Mitgeteilt hat. Nicht erforderlich ist hingegen die Angabe des Namens des in der Vergleichswohnung lebenden Mieters. Die Frage, ob die angegebenen Wohnungen tatsächlich mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sind, ist für die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens nicht von Bedeutung.

Praxishinweis: Das Urteil entspricht der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach an die formelle Ordnungsmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen. Es reicht aus, wenn der Mieter die Wohnungen finden kann.