S3 Law

Verletzung der Anbietpflicht führt nicht mehr zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung

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BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 232/15

Sachverhalt: Die Vermieterin verlangt von den Mietern nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Räumung einer Wohnung. Die Mieter meinen, dass die Kündigung unwirksam sei, da der Eigenbedarf nur vorgetäuscht sei und die Vermieterin ihre Anbietpflicht verletzt habe, weil sie den Mietern eine seit Monaten leerstehende Wohnung im Erdgeschoss nicht angeboten habe. Weiterlesen →

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Miete rechtzeitig gezahlt? Auf den Überweisungszeitpunkt kommt es an!

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1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.*)
2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 222/15

Sachverhalt: Gemäß § 556 Abs.1 BGB schuldet die vertraglich vereinbarte Miete bis zum jeweils dritten Werktag eines Monats im Voraus. Im Mietvertrag befand sich die übliche Klausel, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom Anwendungsbereich der Klausel ausgenommen sind, enthielt der Mietvertrag nicht. Der Mieter überwies die Miete regelmäßig bis zum dritten Werktag. Der Geldeingang auf dem Konto des Vermieters erfolgte jedoch stets erst danach. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis nach Abmahnung wegen fortgesetzt unpünktlicher Zahlung des Mietzinses außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich und klagte auf Räumung. Weiterlesen →

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Mietvertrag als Rechnung?

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Ein Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht, wenn er keine Rechnung erhält, die alle Angaben nach § 14 UStG enthält und ihm den Vorsteuerabzug ermöglicht.

LG Aachen, Urteil vom 09.03.2016, Aktenzeichen: 8 O 355/15

Sachverhalt: Die Parteien eines Geschäftsraummietvertrages vereinbarten eine Staffelmiete, wonach sich der Mietzins zzgl. 16% Umsatzsteuer ab April 2011 um (200 Euro zzgl. Umsatzsteuer) monatlich erhöhte. Die Mieterin zahlte auch ab April 2011 die alte Miete weiter, weil sie vom Vermieter keine Rechnung über den neuen Mietzins erhalten hatte. Dies teilte sie dem Vermieter erst im Februar 2013 mit und zahlte auch weiterhin nur die ursprüngliche Miete. Der Vermieter kündigte wegen Zahlungsverzugs und klagte auf Räumung sowie Zahlung der rückständigen Mieten. Die Mieterin berief sich unter anderem auf ein Zurückbehaltungsrecht, da ihr keine aktualisierte Rechnung über die neue Miete erteilt worden sei. Weiterlesen →

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Ein im Mietvertrag vereinbartes Ankaufsrecht des Mieters ist von § 566 BGB nicht umfasst

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Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NJW 2012, 3032).

BGH, Urteil vom 12.10.2016, Aktenzeichen: XII ZR 9/15

Sachverhalt: Die ursprünglichen Parteien eines notariell beurkundeten gewerblichen Mietvertrages hatten zu Gunsten des Mieters ein Ankaufsrecht vereinbart, wonach sie sich verpflichteten, innerhalb von sechs Wochen nach Ausübung des Ankaufsrechts einen bereits als Anlage beigefügten notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Die Mieterin verzichtete auf die Bestellung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung ihres Ankaufsrechts. Im Anschluss wurde das Mietobjekt an die jetzige Vermieterin veräußert. Die jetzige Vermieterin begehrte im Klagewege die Feststellung, dass sie nicht aus dem Ankaufsrecht verpflichtet sei. Weiterlesen →