Miete rechtzeitig gezahlt? Auf den Überweisungszeitpunkt kommt es an!

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.*)
2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 222/15

Sachverhalt: Gemäß § 556 Abs.1 BGB schuldet die vertraglich vereinbarte Miete bis zum jeweils dritten Werktag eines Monats im Voraus. Im Mietvertrag befand sich die übliche Klausel, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom Anwendungsbereich der Klausel ausgenommen sind, enthielt der Mietvertrag nicht. Der Mieter überwies die Miete regelmäßig bis zum dritten Werktag. Der Geldeingang auf dem Konto des Vermieters erfolgte jedoch stets erst danach. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis nach Abmahnung wegen fortgesetzt unpünktlicher Zahlung des Mietzinses außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich und klagte auf Räumung.

Entscheidung: Der Bundesgerichtshof hat Klauseln in Wohnraummietverträgen, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Zeitpunkt des Eingangs des Geldes auf dem Konto des Vermieters und nicht auf die Zahlungshandlung des Mieters ankommt, nunmehr für ungültig erklärt. Die Klausel legt dem Mieter in der schlechtesten Alternative auch ein Fehlverhalten der Bank auf. Dies benachteiligt den Mieter, ohne dass dieser etwas dagegen machen kann. Damit hält diese Klausel einer AGB-Kontrolle nicht stand.

Der Mieter muss nunmehr nur dafür Sorge tragen, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats vom Konto abgebucht wird und das Konto eine ausreichende Deckung aufweist. Es kommt mit dem Urteil des BGH damit nicht mehr auf die Gutschrift bei dem Vermieter an, sondern auf die Abgabe der Überweisung bei dem Mieter.

Praxishinweis: Die Entscheidung ist nicht überraschend. In der juristischen Literatur wurde bereits seit längerem darauf hingewiesen, dass eine Klausel, die für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Zeitpunkt des Geldeingangs abstellen will, nur dann wirksam ist, wenn das Risiko der durch die Bank verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs ausdrücklich ausgenommen wird (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556b BGB Rn. 20; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. II 214; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. II Rn. 1128 f.; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: Juli 2016, § 556b Rn. 22 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl.,§ 556b BGB Rn. 11, unter Hinweis auf § 3 Abs. 2 Satz 2 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I [Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76]). Vermieter sollten ihre Wohnraummustermietverträge entsprechend anpassen, falls eine solche Ausnahme fehlt.
Im Geschäftsraummietrecht gilt die Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 2011 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (Zahlungsverzugsrichtlinie, ABl. Nr. L 48 S. 1), wonach der Zeitpunkt, der für die Beurteilung maßgeblich ist, ob eine Zahlung durch eine Banküberweisung im Rahmen eines Geschäftsvorgangs als rechtzeitig bewirkt anzusehen ist, der Zeitpunkt ist, zu dem der geschuldete Betrag auf dem Konto des Gläubigers gutgeschrieben wird (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 – C-306/06, Slg. 2008, I-1923 Rn. 28- 01051 Telecom GmbH/Deutsche Telekom AG [zu Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Unterabs. ii der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr, ABl. EG Nr. L 200 S. 35], der Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der zum 16. März 2013 neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie entspricht). Die Zahlungsverzugsrichtlinie begründet aber selbst innerhalb ihres Anwendungsbereichs keine Verzugsfolgen, wenn „der Schuldner für den Zahlungsverzug nicht verantwortlich ist“ (Art. 3 Abs. 1 Buchst. b Halbs. 2 der neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie; ebenso bereits Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Unterabs. ii Halbs. 2 der Vorgängerrichtlinie). Danach schließt die Richtlinie die von ihr erfassten Verzugsfolgen in den Fällen aus, in denen der Zahlungsverzug nicht die Folge des Verhaltens eines Schuldners sei, der den üblicherweise für die Durchführung einer Banküberweisung erforderlichen Fristen sorgfältig Rechnung getragen hat (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 – C-306/06, aaO Rn. 30). Daher darf der Schuldner auch nach der Zahlungsverzugsrichtlinie in ihrer Auslegung durch den Gerichtshof nicht für Verzögerungen im Bereich der beteiligten Banken verantwortlich gemacht werden (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 17; ebenso Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rn. 5; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, aaO). Geschäftsraumvermieter haben daher keinen Handlungsbedarf.