Unverschuldete Notlage: Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam?

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1. Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Nachholrecht) kommt nicht in Betracht, wenn die Kündigung auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird.
2. Gegenüber einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung hat der Mieter die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Es ist allerdings Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, dass er einen Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat.

BGH, Urteil vom 20.07.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 238/15

Problem/Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte ein Wohnungsmietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters mit mehr als fünf Monatsmieten fristlos. Daneben erklärte sie hilfsweise die ordentliche Kündigung. Der Mieter zahlte die Rückstände innerhalb der zweimonatigen Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB, so dass diese rückwirkend unwirksam wurde. Gegenüber der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung machte der Mieter u.a. geltend, dass er durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten geraten sei. Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung unwirksam wird, wenn sich der Mieter auf eine unverschuldete Notlage beruft.

Entscheidung: Die Einwendung des Mieters hatte im vorliegenden Fall keinen Erfolg.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kommt eine analoge Anwendung der Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auf die ordentliche Kündigung nicht in Betracht (BGH, NZM 2005, 334; NJW 2007, 428; NJW 2008, 508; NJW 2015, 2650). Dies hat zur Folge, dass das Nachholrecht nicht besteht, wenn der Vermieter neben der außerordentlich fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt.
Im Urteil vom 16.02.2005, Aktenzeichen: VIII ZR 6/04 hat der BGH u. a. ausgeführt, dass eine ordentliche Kündigung nur möglich sei, wenn der Mieter schuldhaft handle. Das Verschulden wird gem. § 280 Abs. 1 BGB vermutet (BGH, Urteil vom 29.06.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 173/15). Deshalb ist es Sache des Mieters, substantiiert darzulegen, dass er einen Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat. Eine lückenlose Darstellung der Umstände, dass jede noch so entfernt liegende Möglichkeit eines Verschuldens ausgeschlossen erscheine, ist dabei allerdings nicht erforderlich. Jedoch muss der Mieter sowohl seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen legen, als auch zu allen Umständen Stellung nehmen die für den von ihm behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können. Im vorliegenden Fall hat der Mieter die für den Entlastungsbeweis maßgeblichen Tatsachen nicht substantiiert dargelegt, so dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters das Mietverhältnis beendet hat.

Praxishinweis: Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges sollte der Vermieter immer hilfsweise auch die ordentliche Kündigung erklären. Der Mieter hingegen muss zu seinem mangelnden Verschulden umfassend vortragen, da an den Entlastungsbeweis des Mieters von der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt werden. Im vorliegenden Fall der angeblich unberechtigten Inanspruchnahme durch das Finanzamt forderte der BGH konkrete Angaben zur tatsächlichen Höhe der Steuerschätzung, die Erläuterung der Gründe für das Zustandekommens dieser Steuerschätzung, die Darlegung der Umstände der Beitreibung der danach festgesetzten Beträge und eine Stellungnahme zu der Frage, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist.