Einbau von Rauchwarnmeldern: Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands!

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1. Der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmeldern in Erfüllung der Bauordnung stellt eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme i.S.v. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG dar.
2. Die Wohnungseigentümer sind nicht gehalten, einzelne Eigentümer, die bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben, von der Regelung auszunehmen. Insoweit besteht ein Verwaltungsermessen.

AG Düsseldorf, Urteil vom 11.01.2016, Aktenzeichen: 290a C 192/15

Sachverhalt: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In einer Eigentümerversammlung zog die WEG die sich aus § 49 Abs. 7 BauO-NW ergebenden Verpflichtungen zum Einbau von Rauchwarnmeldern und zur Sicherstellung deren Betriebsbereitschaft an sich und ermächtigte den Verwalter dazu, Angebote von Fachfirmen einzuholen. Hiergegen wendete sich ein Wohnungseigentümer mit seiner Beschlussanfechtungs- bzw. Nichtigkeitsfeststellungsklage. Er selbst habe in seiner Wohnung bereits fachgerecht Rauchwarnmelder installiert, was bei der Beschlussfassung hätte berücksichtigt werden müssen.

Entscheidung: Das Amtsgericht weist die Beschlussanfechtungsklage ab. Ein zur Nichtigkeit führender Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor. Die Beschlusskompetenz ergebe sich aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 i.V.m. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmeldern in Erfüllung der Bauordnungstelle eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme dar. Die Beschlusskompetenz bezüglich des Einbaus von Rauchmeldern in den Wohnungen bestehe dabei unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an den Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte oder an die einzelnen Wohnungseigentümer richte (Verweis auf BGH, 08.02.2013, Aktenzeichen: V ZR 238/11). Darüber hinaus seien die Rauchwarnmelder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Die Wohnungseigentümer seien auch nicht gehalten gewesen, die Wohnung des Klägers von der Maßnahme auszunehmen. Ihnen stehe vielmehr ein Ermessensspielraum zu, ob und inwieweit sie eine einheitliche Ausrüstung und Wartung beschließen oder nicht. Anhaltspunkte dafür, dass das Ermessen auf null reduziert und die Wohnung des Klägers von der Maßnahme auszunehmen sei, seien nicht dargetan und auch nicht erkennbar. Denn der einheitliche Einbau von Rauchwarnmeldern und deren einheitliche Wartung durch eine Fachfirma gewährleiste gegenüber einer Lösung, in dem die Wohnung des Klägers hiervon ausgenommen werde, ein höheres Maß an Sicherheit und stelle sich auch im Hinblick auf den Nachweis der Einhaltung der Obliegenheit gegenüber den Versicherungen als die bessere Lösung dar, so dass es nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, die Wohnung des Klägers in die Maßnahme mit einzubeziehen, auch wenn dort bereits Rauchwarnmelder vorhanden sein sollten.

Praxishinweis: Anders entschied zuletzt das LG Karlsruhe im Urteil vom 17.11.2015, Aktenzeichen: 11 S 38/15). Die besseren Argumente sprechen für die Auffassung des AG Düsseldorf (ebenso: LG Düsseldorf, Urteil vom 01.07.2015, Aktenzeichen: 25 S 167/14). Wenn jeder Wohnungseigentümer seine eigene Lösung installiert und eventuell nur unzureichend wartet, kann der durch die Rauchwarnmelder beabsichtige Schutz der Bewohner nicht in gleichem Maße gewährleistet werden, wie bei einem gemeinschaftlichen Handeln.