Erlischt das Kündigungsrecht des Vermieters mit Ausgleich der rückständigen Miete?

/in /von

1. Ist der Mieter mit einem zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden Teil der Miete in Rückstand geraten, erlischt dieses Kündigungsrecht nur dann, wenn der Mieter den Rückstand vollständig vor Zugang der Kündigung ausgeglichen hat.
2. Auch eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt nur dann zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn die gesamte fällige Miete und Nutzungsentschädigung spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig gezahlt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

BGH, Urteil vom 24.08.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 261/15

Sachverhalt: Der Vermieter kann ein Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB kündigen, wenn der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand ist. Durch Zahlungen des Mieters auf diesen Rückstand kann sich die Höhe der offenen Miete verringern. Sofern der Mieter Mieten nachzahlt, nachdem einmal ein Rückstand mit zwei Monatsmieten bestanden hat, stellt sich die Frage, auf welchen Zeitpunkt für das Kündigungsrecht abzustellen ist. Im konkreten Fall schuldete der Mieter dem Vermieter mehr als zwei Monatsmieten. Der Mieter zahlte nur einen Teil der Miete, weshalb der Vermieter im Juli 2014 wegen Zahlungsverzuges kündigte. Der Mieter rechnete mit vermeintlichen Ansprüchen auf Betriebs- und Heizkostenabrechnungen auf. Weiterlesen

Einbau von Rauchwarnmeldern: Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands!

/in /von

1. Der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmeldern in Erfüllung der Bauordnung stellt eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme i.S.v. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG dar.
2. Die Wohnungseigentümer sind nicht gehalten, einzelne Eigentümer, die bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben, von der Regelung auszunehmen. Insoweit besteht ein Verwaltungsermessen.

AG Düsseldorf, Urteil vom 11.01.2016, Aktenzeichen: 290a C 192/15

Sachverhalt: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In einer Eigentümerversammlung zog die WEG die sich aus § 49 Abs. 7 BauO-NW ergebenden Verpflichtungen zum Einbau von Rauchwarnmeldern und zur Sicherstellung deren Betriebsbereitschaft an sich und ermächtigte den Verwalter dazu, Angebote von Fachfirmen einzuholen. Hiergegen wendete sich ein Wohnungseigentümer mit seiner Beschlussanfechtungs- bzw. Nichtigkeitsfeststellungsklage. Er selbst habe in seiner Wohnung bereits fachgerecht Rauchwarnmelder installiert, was bei der Beschlussfassung hätte berücksichtigt werden müssen. Weiterlesen

Unverschuldete Notlage: Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam?

/in /von

1. Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Nachholrecht) kommt nicht in Betracht, wenn die Kündigung auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird.
2. Gegenüber einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung hat der Mieter die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Es ist allerdings Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, dass er einen Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat.

BGH, Urteil vom 20.07.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 238/15

Problem/Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte ein Wohnungsmietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters mit mehr als fünf Monatsmieten fristlos. Daneben erklärte sie hilfsweise die ordentliche Kündigung. Der Mieter zahlte die Rückstände innerhalb der zweimonatigen Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB, so dass diese rückwirkend unwirksam wurde. Gegenüber der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung machte der Mieter u.a. geltend, dass er durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten geraten sei. Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung unwirksam wird, wenn sich der Mieter auf eine unverschuldete Notlage beruft. Weiterlesen