Mieter müssen Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen begründen!

1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.*)
2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbunds gem. § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.*)
3. Fordert der Mieter eine unter Vorbehalt auf eine Nebenkostenabrechnung geleistete Zahlung zurück, muss er den seiner Auffassung nach zutreffenden Abrechnungssaldo darlegen und gegebenenfalls beweisen.

LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2017, Aktenzeichen: 67 S 129/17

Sachverhalt: Ein Mieter zahlt den aus einer Nebenkostenabrechnung seines Vermieters geforderten Nachzahlungsbetrag lediglich unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Unrichtigkeit. Parallel beauftragt er den Mieterschutzbund damit, Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben. Der Mieterschutzbund moniert gegenüber dem Vermieter, dass die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar und damit unwirksam sowie formell nicht richtig sei. Erst nach Ablauf von einem Jahr ab Zugang der Nebenkostenabrechnung verklagt der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags.

Entscheidung: Das Gericht kommt zu dem Ergebnis, dass die Nebenkostenabrechnung formell wirksam ist und weist die Klage ab. Im gerichtlichen Verfahren hat der Mieter erstmals konkrete Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung erhoben. Diese Einwendungen hat das Gericht bei seiner Entscheidung jedoch nicht berücksichtigt, da sie verspätet erhoben wurden. Der Mieter ist nämlich gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB verpflichtet, etwaige Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung innerhalb der einjährigen Ausschlussfrist geltend zu machen. Der Mieterschutzbund hatte jedoch lediglich – zu Unrecht – die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung gerügt. Das Gericht stellte ferner fest, dass es auch nicht ausreicht, pauschal die materielle Rechtmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung zu rügen. Vielmehr müssten materielle Einwendungen so konkret gefasst werden, dass erkennbar sei, welche Abrechnungspositionen aus welchem Grund beanstandet würden. Den Einwand des Mieters, dass nicht er die Frist versäumt habe, sondern dies durch einen Fehler des Mieterschutzbundes geschehen sei lies das Gericht nicht gelten, da der Mieters sich das Verschulden des in seinem Namen tätig werdenden Mieterschutzbunds zurechnen lassen müsse.

Praxishinweis: Die meisten Vermieter wissen mittlerweile, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen ist. Nicht bekannt ist allerdings, dass der Mieter gemäß § 556 Abs.3 Satz 5 BGB etwaige Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung nur innerhalb der einjährigen Ausschlussfrist vorbringen kann. Das vorliegende Urteil des Landgerichts Berlin, das vom Mieter verlangt, dass dieser Einwände gegen die materielle Richtigkeit der Abrechnung hinreichend substantiiert, orientiert sich an den strengen Anforderungen der Rechtsprechung an den Vermieter bei der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen. Die Forderung, dass Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit substantiiert werden müssen, ist zutreffend, da es dem Vermieter sonst nicht möglich ist, etwaige Fehler zu korrigieren.