Keine Mietzahlungsverpflichtung des Gewerberaummieters bei verzögerter Fertigstellung eines Geschäftszentrums!

Ist der Mieter zur Zahlung der Geschäftsraummiete ab Übergabe der Räume verpflichtet, ist die Miete wegen eines Mangels der Mietsache nach Ablauf der dem Mieter gesetzten Ausbaufrist bis zur Eröffnung des Geschäftszentrums vollständig gemindert, wenn es dem Vermieter nicht gelingt, das Geschäftszentrum bis zum Ablauf der Ausbaufrist eröffnungsfähig fertig zu stellen.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 21.11.2016, Aktenzeichen: 8 U 121/15

Sachverhalt: Im Jahr 2013 mietete eine Firma ein Ladengeschäft in einem im Bau befindlichen Geschäftszentrum. Nach dem Mietvertrag war die Mieterin verpflichtet, die Miete ab Übergabe der Mieträume an die Vermieterin zu bezahlen. Die Mieterin war außerdem verpflichtet, das Ladengeschäft innerhalb eines Monats ab Übergabe zu eröffnen und während der im Mietvertrag festgelegten Öffnungszeiten zu betreiben. Für den Fall der verspäteten Eröffnung sollte die Mieterin eine Vertragsstrafe in Höhe von 10% der Kaltmiete zuzüglich Umsatzsteuer zahlen und dem Vermieter stand zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Am 21.02.2014 erfolgte die Übergabe der Räume zum Ausbau an die Mieterin. Der Vermieter stellte noch im selben Monat die Miete für Februar anteilig in Rechnung und erstellte eine Dauermietrechnung für die Zeit ab März 2014. Die Mieterin zahlte die Mieten für Februar und März fristgerecht.
Der Mietvertrag enthielt keinen konkreten Termin, bis zu dem der Vermieter das Geschäftszentrum fertigzustellen hatte. Mit Nachricht vom 30.04.2014 teilte der Vermieter mit, dass der Eröffnungstermin der 30.05.2014 sei. Mit Nachricht vom 15.05.2014 verschob der Vermieter diesen Termin. Die Mieten zog er jedoch vom Konto der Mieterin ein. Die Mieterin widersprach dem Mieteneinzug, widerrief jedoch nicht die Einzugsermächtigung, da der Mietvertrag ein Aufrechnungs-, Minderungs- und Zurückbehaltungsverbot enthielt. Im Anschluss klagte die Mieterin auf Rückzahlung der zwischen Eröffnung ihres Geschäfts und der Eröffnung des Einkaufszentrums eingezogenen Mieten.

Entscheidung: Die Klage hatte in der zweiten Instanz Erfolg. Aufgrund der vertraglichen Verpflichtungen des Mieters zum Ausbau und zur Eröffnung des Ladengeschäfts innerhalb eines Monats ab Übergabe, schulde der Vermieter nach Ablauf der Ausbaufrist die Eröffnung des Geschäftszentrums. Nach Ablauf der Ausbaufrist bis zur Eröffnung des Geschäftszentrums sei die Miete vollständig gemindert, weil die Mietsache nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet gewesen sei.

Praxishinweis: Der Vermieter hätte ausdrücklich die Haftung für die Fertigstellung des Einkaufszentrums im Mietvertrag ausschließen müssen, wenn er gewollt hätte, dass der Mieter auch vor Eröffnung des Einkaufszentrums zur Zahlung der Miete verpflichtet ist.