Ein Immobilienmakler ist nicht Adressat gemäß § 16a EnEV und nicht verpflichtet, bei der Werbung in Printmedien die Pflichtangaben zu machen

 

LG Berlin, Urteil vom 28.01.2016, Aktenzeichen: 52 O 204/15

Sachverhalt: Der Makler hatte in einem Printmedium eine Immobilie zum Verkauf angeboten, ohne Angaben zum Energieausweis vorzunehmen. Allerdings lag in diesem Fall zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch kein Energieausweis vor. Die Deutsche Umwelthilfe mahnte den Makler deshalb ab und beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Der Makler erhob nach Rücknahme des Antrags negative Feststellungklage mit dem Ziel, feststellen zu lassen, nicht verpflichtet zu sein, es zu unterlassen, keine Angaben zur Art des Energieausweises selbst und zu den darin enthaltenen energetischen Kennwerten zu machen, sofern ein Energieausweis nicht vorliegt.

Entscheidung: Das Gericht gibt der Klage mit der Begründung statt, dass eine Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises nach dem Gesetz den Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber eines Gebäudes oder einer Wohnung trifft, nicht aber einen Makler. In § 16 EnEV wurde der Normadressat genau beschrieben. Der Gesetzgeber hatte mit dieser Norm Art. 12 Abs. 4 Richtlinie 2010/31/EU umgesetzt. Die Richtlinie selber trifft keinerlei Bestimmungen darüber, wen die Verpflichtung, Angaben zum Energieausweis in Anzeigen zu machen, trifft. Der Gesetzgeber hatte den Makler insoweit nicht zum Normadressat machen wollen und müssen, so dass diese gesetzgeberische Entscheidung auch nicht durch die Rechtsprechung zu erweitern ist. Der Gesetzgeber legte die Verpflichtung zur Angabe der Pflichtangaben bei Vorliegen eines Energieausweises dem Verkäufer auf, und zwar unabhängig davon, ob er die Immobilienanzeige selbst aufgibt oder ob er einen Makler damit beauftragt. Allein der Verkäufer muss sicherstellen, dass die Immobilienanzeige alle Pflichtangaben enthält, andernfalls begeht er (und nicht der Makler) eine Ordnungswidrigkeit. Ungeachtet der Frage nach dem Normadressaten bestand aber schon deshalb kein Anspruch auf die abgemahnte Unterlassung, weil zum Zeitpunkt der Abmahnung unstreitig noch gar kein Energieausweis vorlag. Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV sind nämlich bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, die vor Verkauf aufgegeben werden, die dort ausgeführten Pflichtangaben zum Energieausweis nur dann zu machen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis auch vorliegt. Dem steht auch § 16 Abs. 2 EnEV nicht entgegen. Der Verkäufer muss den Energieausweis, wenn keine Besichtigung stattfindet, lediglich ohne schuldhaftes Zögern bzw. spätestens auf Verlangen des „potenziellen“ Vertragspartners diesem vorlegen. Hierbei ist der Begriff des „potenzieller Vertragspartners“ eng auszulegen. Potenzieller Vertragspartner ist hierbei derjenige, den der Verkäufer konkret als Käufer in Betracht ziehen kann.

Praxishinweis: Genauso wie die Landgerichte Gießen, Bielefeld, Düsseldorf und München II legt nun auch das LG Berlin die Rechtslage deutlich zu Gunsten von Maklern aus. Der Makler kann sich also erfolgreich vor der „Praxis“ des Abmahnens wegen fehlender Angaben zum Energieausweis zur Wehr setzen.