Ein im Mietvertrag vereinbartes Ankaufsrecht des Mieters ist von § 566 BGB nicht umfasst

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Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NJW 2012, 3032).

BGH, Urteil vom 12.10.2016, Aktenzeichen: XII ZR 9/15

Sachverhalt: Die ursprünglichen Parteien eines notariell beurkundeten gewerblichen Mietvertrages hatten zu Gunsten des Mieters ein Ankaufsrecht vereinbart, wonach sie sich verpflichteten, innerhalb von sechs Wochen nach Ausübung des Ankaufsrechts einen bereits als Anlage beigefügten notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Die Mieterin verzichtete auf die Bestellung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung ihres Ankaufsrechts. Im Anschluss wurde das Mietobjekt an die jetzige Vermieterin veräußert. Die jetzige Vermieterin begehrte im Klagewege die Feststellung, dass sie nicht aus dem Ankaufsrecht verpflichtet sei.

Entscheidung: Der BGH gab der Klage statt. Grundsätzlich tritt der Erwerber eines Mietobjekts gemäß § 566 BGB mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch in die Rechte und Pflichte des Veräußerers las früherem Vermieter ein. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass das Ankaufsrecht – sofern es denn wirksam entstanden wäre – nicht auf die Erwerberin und somit neue Vermieterin übergegangen wäre,  da von § 566 BGB nur solche Rechte und Pflichten erfasst würden, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen.
Der Erwerber trete deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, auch wenn sie in der Mietvertragsurkunde geregelt sind. Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen. Hierbei komme es gerade nicht darauf an, ob die fraglichen Abreden nach dem Willen der Parteien einen Bestandteil des Mietvertrags bildeten oder nicht. Das folgt daraus, dass die Vorschrift des § 566 BGB eine Ausnahmevorschrift zum schuldrechtlichen Grundsatz, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, ist. Die Vorschrift sei daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit § 566 BGB bezweckte Mieterschutz dies erfordere. Der Mieter soll durch § 566 BGB vorrangig davor geschützt werden, den Mietbesitz bzw. die Möglichkeit des Gebrauchs der Mietsache durch Veräußerung zu verlieren. Das Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietvertrags und seines Mietbesitzes erfordert jedoch nicht die Überleitung anderer als mietrechtlicher Vereinbarungen auf den Erwerber.
Ausgehend von diesen Grundsätzen kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass ein Ankaufsrecht nicht als mietrechtlich zu qualifizieren ist. Es handele sich vielmehr um eine kaufrechtliche Regelung, die nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses bezweckt, sondern dieses durch den Abschluss eines Kaufvertrags ersetzen will. Nach objektiver Betrachtung besteht somit kein untrennbarer Zusammenhang des Ankaufsrechts mit dem Mietvertrag.

Praxishinweis: Der Bundesgerichtshof hat bereits in der Vergangenheit mehrfach entschieden, welche Recht von § 566 BGB erfasst werden und welche nicht. Erfasst werden das Vermieterpfandrecht (Senatsurteil BGHZ 202, 354), die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen durch den Vermieter (NJW-RR 2015, 264), den Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution (NJW 2012, 3032), eine Schiedsvereinbarung (NJW 2000, 2346) und die Übernahme des Inventars durch den Verpächter (NJW 1965, 2198).
Als von § 566 Abs. 1 BGB nicht erfasst angesehen hat der Bundesgerichtshof dagegen den Eintritt des Erwerbers in die mietvertraglich getroffene Regelung, wonach der Mietgegenstand nach Eigenkapitalersatzregeln unentgeltlich zur Nutzung zu überlassen ist (NJW 2006, 1800), die Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit (NJW 1999, 1857), die Einräumung eines dinglichen Dauerwohnrechts (NJW 1976, 2264) und ein Belegungsrecht, das in einem Mietvertrag zugunsten des Arbeitgebers des Mieters begründet worden ist (NJW 1967, 2258).