Wertsicherungsklausel berücksichtigt nur Erhöhungen und keine Ermäßigungen: Klausel unwirksam!
Eine in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Vertragsbestimmung, dass sich die Miete automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres ändert, wenn sich der Verbraucherpreisindex (VPI) gegenüber dem Stand bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat, ist unwirksam.
LG Wuppertal, Urteil vom 24.11.2016, Aktenzeichen: 7 O 139/15
Sachverhalt: Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie verlangt von seinem Mieter die Zahlung rückständiger Miete, die der Mieter – nach Meinung des Vermieters – aufgrund einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel schuldet. Die Wertsicherungsklausel hatte folgenden Wortlaut: „Die Miete ändert sich automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres, sofern sich der Verbraucherpreisindex (VPI), herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, gegenüber dem Stand bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat. Die Mietveränderung entspricht der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Sie wird bei Erfüllung der o. g. Bedingungen automatisch zum 01.01. eines Jahres wirksam.“ Der Mieter hält die Wertsicherungsklausel wegen eines Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz (PrKG) für unwirksam.
Entscheidung: Bei der vereinbarten Wertsicherungsklausel handelt es sich um eine nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG unwirksame Klausel, weil diese den Mieter unangemessen benachteiligt. Die streitgegenständliche Klausel lässt nur eine einseitige Preis- bzw. Mietzinserhöhung bei Indexveränderungen zu, jedoch keine entsprechende Ermäßigung des Mietzinses. Dies führt nach § 2 Abs. 3 PrKG zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und somit zu einer Unwirksamkeit des Klausel.
Praxishinweis: Die Entscheidung ist zutreffend, da die streitgegenständliche Wertsicherungsklausel gegen § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG verstößt. Konsequenz daraus ist die Unwirksamkeit der fraglichen Regelung. Vermietern ist zu raten, besonderes Augenmerk auf die Gestaltung der Wertsicherungsklausel zu legen, da Verstöße gegen die gesetzliche Regelung zu einer Unwirksamkeit der Klausel führen. Auch ist die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel z.B. nur zulässig, wenn der Mietvertrag für den Vermieter zehn Jahre lang unkündbar ist. Die Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel hat schlimme finanzielle Folgen, da es im Gewerberaummietrecht keine gesetzliche Möglichkeit zur Anpassung der Miete gibt. Schlimmstenfalls kann der Vermieter dann während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages die Miete nicht erhöhen.
