Schönheitsreparaturklausel: Auch Gewerberäume sind zu Beginn renoviert zu übergeben!
OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, Aktenzeichen: 2 U 45/16
1. Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.
2. Eine entsprechende Klausel ist mithin auch im Gewerberaummietrecht unwirksam.
3. Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietfläche unrenoviert übernimmt und selbst zuvor bereits Mieter dieser Fläche war (Anschlussmietvertrag).
Sachverhalt: Vermieter und Mieter eines Gewerberaummietvertrags hatten in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auf eigene Kosten regelmäßig vorzunehmen habe. Das Mietobjekt wurde dem Mieter unrenoviert übergeben. Die Parteien streiten nun über die Wirksamkeit der im Mietvertrag vereinbarten Regelung zu den Schönheitsreparaturen.
Entscheidung: Das OLG Celle stellte in der Entscheidung fest, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingung einer Inhaltskontrolle nach §§ 310, 307 BGB nicht standhält. Die Klausel würde dazu führen, dass der Mieter ohne angemessenen Ausgleich zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren verpflichtet wäre. Dies könnte bei bei kundenfeindlichster Auslegung dazu führen, dass der Mieter die Flächen vorzeitig renovieren und gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Die zum Wohnraummietrecht bereits ergangene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14) zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung von Gewerberäumen zu übertragen. Dem Mieter darf auch im Gewerberaummietrecht – ohne entsprechenden Ausgleich – kein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werden. Der Gewerberaummieter unterliegt in diesem Zusammenhang keiner geringeren Schutzbedürftigkeit als ein Wohnraummieter. Dass für die Wirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung der Mietgegenstand zu Mietbeginn in renoviertem Zustand übergeben werden muss, gilt nach dem OLG Celle selbst dann, wenn der Mieter diese Flächen bereits zuvor als Vormieter genutzt hat. Somit muss der Mieter im Rahmen seines neuen Mietvertrags (Anschlussmietvertrag) nicht einmal die von ihm selbst – im Zusammenhang mit einem anderen Mietvertrag – verursachten Gebrauchsspuren beseitigen.
Praxishinweis: Die Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln und anderer mietrechtlicher Klauseln für Wohnraum wird zunehmend auch auf Gewerberaummietverträge übertragen. Insofern istauch bei Gewerberaummietverträgen der anfängliche Zustand des Mietgegenstands bei der Prüfung der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln zu berücksichtigen.
