Überprüfung der Gasleitungen alle zwei Jahre: Kein Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot!

1. Die qualifizierte Überprüfung der Gasleitungen durch den Vermieter in zweijährigem Turnus ist im Hinblick auf das sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ergebende Wirtschaftlichkeitsgebot nicht zu beanstanden.
2. Die hierdurch entstehenden Kosten sind auf den Mieter als Betriebskosten umlegbar.

AG Karlsruhe, Urteil vom 13.01.2017, Aktenzeichen: 2 C 1353/16

Sachverhalt: Die Parteien haben in einem Wohnraummietvertrag vereinbart, dass die Kosten der Überprüfung der Gasleitungen auf den Mieter umlegbar sind. Die Vermieterin ließ die im vermieteten Anwesen vorhandenen Gasleitungen alle zwei Jahre durch eine Fachfirma einer so genannten „qualifizierten Sichtprüfung“ unterziehen. Die Kosten dieser Prüfung legte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter um. Der Mieter erhebt Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, da er in der zweijährigen Prüfung einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sieht. Nach Zahlung der Betriebskostenabrechnung macht er die Rückzahlung der auf ihn umgelegten Kosten der Prüfung der Gasleitungen gerichtlich geltend.

Entscheidung: Das Amtsgericht weist die Klage ab. Aus den Technischen Regeln für Gasinstallationen (TRGI) 2008 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.) ergeben sich drei unterschiedliche Überprüfungsmethoden betreffend Gasleitungen: einfache Sichtkontrolle (einmal jährlich), qualifizierte Sichtprüfung mit Gasspürgerät und Anfertigung eines detaillierten Protokolls (alle zwei Jahre) sowie Prüfung der Dichtigkeit und Gebrauchsfähigkeit mittels Druckprüfung durch einen Fachbetrieb (alle 12 Jahre). Den Turnussen der TRGI 2008 komme die Vermutung zu, angemessenen und ausreichend zu sein. Mit der zweijährigen qualifizierten Sichtprüfung habe sich die Vermieterin an die TRGI 2008 gehalten, weshalb ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht vorliege.

Praxishinweis: Die Entscheidung liegt auf der Linie des AG Köln (Urteil vom 17.04.2014, Az.: 222 C 24/13 und Urteil vom 26.10.2010, Az.: 221 C 128/09). Hält sich der Vermieter an die Empfehlung der TRGI 2008, kann ihm ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht vorgeworfen werden, da er damit auch seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt. Ein etwaigen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hätte im Übrigen der Mieter darzulegen und zu beweisen (BGH, Urt. v. 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10). Voraussetzung für die Umlegbarkeit der Kosten der Überprüfung der Gasleitungen ist jedoch, dass im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, dass der Mieter die Kosten der Überprüfung der Gasleitungen zu tragen hat. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist nicht ausreichend, da die Kosten der Überprüfung der Gasleitungen nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.