Unverschuldete Notlage: Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam?

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1. Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Nachholrecht) kommt nicht in Betracht, wenn die Kündigung auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird.
2. Gegenüber einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung hat der Mieter die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Es ist allerdings Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, dass er einen Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat.

BGH, Urteil vom 20.07.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 238/15

Problem/Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte ein Wohnungsmietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters mit mehr als fünf Monatsmieten fristlos. Daneben erklärte sie hilfsweise die ordentliche Kündigung. Der Mieter zahlte die Rückstände innerhalb der zweimonatigen Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB, so dass diese rückwirkend unwirksam wurde. Gegenüber der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung machte der Mieter u.a. geltend, dass er durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten geraten sei. Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung unwirksam wird, wenn sich der Mieter auf eine unverschuldete Notlage beruft. Weiterlesen

Auch Makler müssen § 16a EnEV beachten!

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LG München I, Urteil vom 16.11.2015, Aktenzeichen: 4 HK O 6347/15

Auch ein Makler ist verpflichtet, in Immobilienanzeigen Angaben zum wesentlichen Energieträger für die Beheizung und zum Baujahr laut Energieausweis zu machen, soweit ein Energieausweis vorliegt.

Sachverhalt: Nach § 16a Abs. 1 EnEV müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen folgende Pflichtangaben enthalten sein: Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), der dort genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs sowie der wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes und bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr sowie die Energieeffizienzklasse. Ein Makler veröffentlichte nun eine Anzeige zur Vermietung von Gewerbeflächen in einem Internetportal, die den im Energieausweis genannten Bedarf sowie den wesentlichen Energieträger für die Heizung nicht benannte, sondern nur das Baujahr und die Art des Energieausweises. Ein anderer Makler nimmt ihn deshalb gerichtlich wegen unerlaubten Wettbewerbs auf Unterlassung in Anspruch. Weiterlesen

Auch eine Abnahme mit Mängeln ist eine Abnahme!

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OLG Köln, Beschluss vom 17.07.2014 – 11 U 79/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen)

Liegt eine ausdrückliche Abnahmeerklärung des Auftraggebers vor, stehen vorhandene Mängel deren Wirksamkeit selbst dann nicht entgegen, wenn es sich um schwer wiegende Mängel handelt.

Sachverhalt: Der Bauherr beauftragt eine Baufirma mit der Erbringung von Werkleistungen. Im Jahr 2009 erklärte der Bauherr die Abnahme der Leistungen der Baufirma. Im Abnahmeprotokoll wurde eine umfangreiche Liste mit Restmängeln aufgenommen. Die Baufirma erhebt erst im Jahr 2013 Klage auf Zahlung des Restwerklohns. Der Bauherr beruft sich gegenüber dem Zahlungsanspruch auf die Einrede der Verjährung, weil die Verjährungsfrist zum Zeitpunkt der Klageerhebung abgelaufen gewesen sei. Die Verjährungsfrist beginnt nach dem Gesetz mit der Abnahme zu laufen. Die Baufirma hält der Verjährungseinrede entgegen, dass die Abnahmeerklärung des Bauherrn unwirksam sei, weil zum Zeitpunkt der Abnahmeerklärung wesentliche Mängel vorgelegen haben, die einer wirksamen Abnahmeerklärung entgegengestanden hätten.  Mangels Abnahme habe die Verjährungsfrist somit nicht zu laufen begonnen. Weiterlesen

Protokoll nicht widersprochen: Zusätzliche Putzarbeiten beauftragt!

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OLG Dresden, Urteil vom 02.07.2014, Aktenzeichen: 1 U 1915/13; BGH, Beschluss vom 15.06.2016, Aktenzeichen: VII ZR 177/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Sachverhalt: Eine Baufirma wird mit dem Umbau von Gewerberäumen beauftragt. Die notwendigen Putzarbeiten sind vom Ursprungsauftrag nicht umfasst, da dem Bauherrn das für diese Arbeiten unterbreitete Angebot der Baufirma zu teuer war. Die Baufirma reicht später ein überarbeitetes Angebot mit reduzierten Preisen nach und wird vom Bauleiter des Auftraggebers aufgefordert, mit den Putzarbeiten zu beginnen. Die Baufirma führt die betreffenden Leistungen aus und stellt hierfür die reduzierten Preise aus dem überarbeiteten Angebot in Rechnung. Der Bauherr verweigert die Bezahlung der Putzarbeiten, da er keinen Auftrag über die Putzarbeiten erteilt haben will. Auch sein Bauleiter sei zu einer Beauftragung nicht bevollmächtigt gewesen. Die Baufirma besteht auf der Zahlung und erhebt Klage in Höhe der abgerechneten Preise. Weiterlesen

Schönheitsreparaturklausel: Auch Gewerberäume sind zu Beginn renoviert zu übergeben!

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OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016, Aktenzeichen: 2 U 45/16

1. Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.
2. Eine entsprechende Klausel ist mithin auch im Gewerberaummietrecht unwirksam.
3. Dies gilt auch, wenn der Mieter eine Mietfläche unrenoviert übernimmt und selbst zuvor bereits Mieter dieser Fläche war (Anschlussmietvertrag).
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Mängel an einer „Dach“ – Photovoltaikanlagen verjähren – grundsätzlich – in zwei Jahren! (Update)

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BGH, Urteil vom 09.10.2013, Aktenzeichen: VIII ZR 318/12 und

BGH, Urteil vom 02.06.2016, Aktenzeichen: VII ZR 348/13

Sachverhalt: Der Käufer hatte vom Verkäufer im Jahr 2004 sämtliche Komponenten einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) erworben. Diese Anlage wurde in der Folgezeit auf dem Dach eines Gebäudes montiert und in Betrieb genommen. Im Jahr 2007 wurde ein selbständiges Beweisverfahren wegen Mängeln an der PV-Anlage eingeleitet, in dem Mängel an den PV-Modulen festgestellt wurden. Wegen der festgestellten Mängel nahm der Käufer den Verkäufer auf Schadensersatz in Anspruch. Der Verkäufer erhob daraufhin die Einrede der Verjährung. Fraglich war nun, ob die zweijährige Verjährungsfrist oder die fünfjährige Verjährungsfrist Anwendung findet. Weiterlesen

Ein Immobilienmakler ist nicht Adressat gemäß § 16a EnEV und nicht verpflichtet, bei der Werbung in Printmedien die Pflichtangaben zu machen

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LG Berlin, Urteil vom 28.01.2016, Aktenzeichen: 52 O 204/15

Sachverhalt: Der Makler hatte in einem Printmedium eine Immobilie zum Verkauf angeboten, ohne Angaben zum Energieausweis vorzunehmen. Allerdings lag in diesem Fall zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung noch kein Energieausweis vor. Die Deutsche Umwelthilfe mahnte den Makler deshalb ab und beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Der Makler erhob nach Rücknahme des Antrags negative Feststellungklage mit dem Ziel, feststellen zu lassen, nicht verpflichtet zu sein, es zu unterlassen, keine Angaben zur Art des Energieausweises selbst und zu den darin enthaltenen energetischen Kennwerten zu machen, sofern ein Energieausweis nicht vorliegt. Weiterlesen

Kurze Verjährung gilt auch für Ansprüche Dritter!

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OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2016, Aktenzeichen: 2 U 182/14 (nicht rechtskräftig)

1. Ein Mietvertrag über Gewerberäume entfaltet für die Eigentümer von Sachen, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs berechtigterweise in den Mieträumen befinden, eine Schutzwirkung, die eigene Schadensersatzansprüche dieser Dritten begründen kann.
2. Soweit zwischen den Dritten, in deren Eigentum die in die Mietsache eingebrachte Einrichtung stehen, und dem Mieter eine enge wirtschaftliche und persönliche Verflechtung besteht, ist für den Anspruch auf Wegnahme der eingebrachten Sachen durch die Dritten die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB entsprechend anwendbar. Weiterlesen

Außerordentliche Kündigung durch Auftraggeber gemäß § 8 VOB/B auch im Insolvenzfall des Auftragnehmers

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BGH, Urteil vom 07.04.2016, Aktenzeichen: VII ZR 56/15

Sachverhalt: Werkvertrag über Errichtung eines Geschäftshauses unter Einbeziehung der VOB/B. Als der Auftragnehmer die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen beantragt, kündigt der Auftraggeber den Werkvertrag nach § 8 VOB/B. Der Auftraggeber macht im Anschluss die Mehrkosten einer Herstellung durch einen dritten Unternehmer gegen den Bürgen des Auftragnehmers geltend.

Rechtsfrage: Gemäß § 103 Abs. 1 InsO hat der Insolvenzverwalter bei gegenseitigen Verträgen, die zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom Schuldner und vom anderen Teil noch nicht vollständig erfüllt sind, ein Wahlrecht, ob er die Erfüllung der wechselseitigen Vertragspflichten verlangt oder ablehnt. § 119 InsO schützt dieses Wahlrecht, indem danach Vereinbarungen unwirksam sind, durch die die Anwendung der §§ 103 bis 118 InsO im Voraus ausgeschlossen oder beschränkt wird. Gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 Fall 2 VOB/B (2009) kann der Auftraggeber den Bauvertrag außerordentlich kündigen, wenn der Auftragnehmer die Eröffnung des Insolvenzverfahrens beantragt hat. An eine solche Kündigung knüpft § 8 Abs. 2 Nr. 2 VOB/B (2009) besondere, in § 649 BGB nicht vorgesehene Rechtsfolgen (Bezahlung nur der ausgeführten Leistung, Ersatz der Mehrkosten für Drittherstellung). Nach den Regelungen der VOB/B darf also im Insolvenzfall gekündigt werden, nach den Regelungen des Insolvenzrechts hingegen nicht. Weiterlesen

Falscher Verteilerschlüssel ist kein formeller Mangel einer Nebenkostenabrechnung

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Ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht, ist eine Frage der Richtigkeit der Abrechnung, die der Mieter nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat.

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Aktenzeichen: 65 T 207/15

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