Formbedürftige Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf

AG München, Urt. v. 01.07.2016, Az.: 191 C 28518/15

Sachverhalt: Der Beklagte war Eigentümer einer Einzimmerwohnung, die er zum Kaufpreis von 141.000 Euro zum Kauf anbot. Der Kläger interessierte sich für diese Wohnung. Nach den Verkaufsgesprächen unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau im Mai 2015 eine Reservierungsvereinbarung , die auszugsweise wie folgt lautet: „Der Kaufpreis beträgt 140.740 Euro. Darüber hinaus ist vom Kläger bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firmen Bauplanungs-GmbH, Berlin, und Immobilienbüro Berlin, i.H.v. insgesamt 7,14% inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049 Euro zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und der Firma Bauplanungs-GmbH besteht. Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadensersatz dem Verkäufer zu.“ Der Kläger und seine Ehefrau zahlten die Reservierungsgebühr i.H.v. 3.000 Euro an den Beklagten. Letzten Endes erklärte der Beklagte die Vertragsverhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ab. Er ist der Meinung, dass es sich um eine individuelle Vereinbarung handelt und der Kläger dadurch nicht unangemessen benachteiligt wird. Der Kläger erhob Klage auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

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LG Berlin: Auch bei renovierter Wohnung keine Abwälzung der Schönheitsreparaturen möglich!

Eine Klausel im Mietvertrag über Schönheitsreparaturen ist unter Umständen auch unwirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung im renovierten Zustand überlassen hatte.

Landgericht Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Aktenzeichen: 67 S 7/17 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt: Ein Mieter zog im Jahre 2001 in eine frisch renovierte Mietwohnung. Der Formularmietvertrag enthielt die Klausel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre 2015 weigerte sich der Mieter trotz Fristsetzung des Vermieters, die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Der Vermieter ließ die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführen und verklagte den Mieter anschließend auf Zahlung von Schadensersatz.  Weiterlesen

Sind Betriebskostennachzahlungen bei Berechnung eines Mietrückstandes zu berücksichtigen?

1. Als wiederkehrende Leistung i.S.v. § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB ist die Nebenkostenzahlung nur dann anzusehen, wenn sie als Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist.
2. Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags steht dem Vermieter nur zu, wenn der Mieter an mehreren Zahlungsterminen mit der Zahlung der vereinbarten Miete in Verzug gekommen ist. Dabei sind Betriebskostennachzahlungen nicht einzurechnen, weil diese keine periodisch zu erbringende Mietrate sind, sondern erst nach jährlicher Abrechnung feststehen.

Landgericht Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.12.2016, Aktenzeichen: 5 S 141/16

Sachverhalt: Der Vermieter kündigt seinem Wohnraummieter mit der Begründung, dass der Mieter sich mit Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen und der Betriebskostenvorauszahlung für einen Monat in Verzug befände. Die Summe der Betriebskostennachzahlung  und -vorauszahlung übersteigt den Betrag von zwei Monatsmieten. Der Vermieter klagt in zwei Instanzen auf Räumung. Weiterlesen

Überprüfung der Gasleitungen alle zwei Jahre: Kein Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot!

1. Die qualifizierte Überprüfung der Gasleitungen durch den Vermieter in zweijährigem Turnus ist im Hinblick auf das sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ergebende Wirtschaftlichkeitsgebot nicht zu beanstanden.
2. Die hierdurch entstehenden Kosten sind auf den Mieter als Betriebskosten umlegbar.

AG Karlsruhe, Urteil vom 13.01.2017, Aktenzeichen: 2 C 1353/16

Sachverhalt: Die Parteien haben in einem Wohnraummietvertrag vereinbart, dass die Kosten der Überprüfung der Gasleitungen auf den Mieter umlegbar sind. Die Vermieterin ließ die im vermieteten Anwesen vorhandenen Gasleitungen alle zwei Jahre durch eine Fachfirma einer so genannten „qualifizierten Sichtprüfung“ unterziehen. Die Kosten dieser Prüfung legte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter um. Der Mieter erhebt Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, da er in der zweijährigen Prüfung einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sieht. Nach Zahlung der Betriebskostenabrechnung macht er die Rückzahlung der auf ihn umgelegten Kosten der Prüfung der Gasleitungen gerichtlich geltend. Weiterlesen

Keine Mietzahlungsverpflichtung des Gewerberaummieters bei verzögerter Fertigstellung eines Geschäftszentrums!

Ist der Mieter zur Zahlung der Geschäftsraummiete ab Übergabe der Räume verpflichtet, ist die Miete wegen eines Mangels der Mietsache nach Ablauf der dem Mieter gesetzten Ausbaufrist bis zur Eröffnung des Geschäftszentrums vollständig gemindert, wenn es dem Vermieter nicht gelingt, das Geschäftszentrum bis zum Ablauf der Ausbaufrist eröffnungsfähig fertig zu stellen.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 21.11.2016, Aktenzeichen: 8 U 121/15

Sachverhalt: Im Jahr 2013 mietete eine Firma ein Ladengeschäft in einem im Bau befindlichen Geschäftszentrum. Nach dem Mietvertrag war die Mieterin verpflichtet, die Miete ab Übergabe der Mieträume an die Vermieterin zu bezahlen. Die Mieterin war außerdem verpflichtet, das Ladengeschäft innerhalb eines Monats ab Übergabe zu eröffnen und während der im Mietvertrag festgelegten Öffnungszeiten zu betreiben. Für den Fall der verspäteten Eröffnung sollte die Mieterin eine Vertragsstrafe in Höhe von 10% der Kaltmiete zuzüglich Umsatzsteuer zahlen und dem Vermieter stand zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Am 21.02.2014 erfolgte die Übergabe der Räume zum Ausbau an die Mieterin. Der Vermieter stellte noch im selben Monat die Miete für Februar anteilig in Rechnung und erstellte eine Dauermietrechnung für die Zeit ab März 2014. Die Mieterin zahlte die Mieten für Februar und März fristgerecht.
Der Mietvertrag enthielt keinen konkreten Termin, bis zu dem der Vermieter das Geschäftszentrum fertigzustellen hatte. Mit Nachricht vom 30.04.2014 teilte der Vermieter mit, dass der Eröffnungstermin der 30.05.2014 sei. Mit Nachricht vom 15.05.2014 verschob der Vermieter diesen Termin. Die Mieten zog er jedoch vom Konto der Mieterin ein. Die Mieterin widersprach dem Mieteneinzug, widerrief jedoch nicht die Einzugsermächtigung, da der Mietvertrag ein Aufrechnungs-, Minderungs- und Zurückbehaltungsverbot enthielt. Im Anschluss klagte die Mieterin auf Rückzahlung der zwischen Eröffnung ihres Geschäfts und der Eröffnung des Einkaufszentrums eingezogenen Mieten.

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Verjährungsfalle für Baubeteiligte

1. Der Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB entsteht bereits in dem Augenblick, in dem die mehreren Ersatzpflichtigen dem Geschädigten ersatzpflichtig werden, d.h. mit der Entstehung der Gesamtschuld im Außenverhältnis.
2. Für den Beginn der Verjährung ist es nicht erforderlich, dass der Ausgleichsanspruch beziffert werden bzw. Gegenstand einer Leistungsklage sein kann.
3. Für die Beurteilung der Frage, wann der Ausgleichsanspruch eines zum Schadensersatz verpflichteten Gesamtschuldners gegen den anderen im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB in Hinblick auf Schäden entstanden ist, die erst nach der Verwirklichung des haftungsbegründenden Tatbestands eingetreten sind, ist der Grundsatz der Schadenseinheit heranzuziehen.

BGH, Urteil vom 08.11.2016, Aktenzeichen: VI ZR 200/15

Sachverhalt: D erlitt im Juni 1993 einen Arbeitsunfall. Er wurde daraufhin zunächst von den Ärzten Dr. P. und Dr. S. behandlungsfehlerhaft versorgt. Daran knüpfte eine weitere fehlerhafte Behandlung der Beklagten zu 1 in dem von der Beklagten zu 2 betriebenen Krankenhaus am 22.11.1994 an. Die Haftpflichtversicherung der Ärzte Dr. P. und Dr. S. regulierte die dem D entstandenen Schäden aufgrund Verurteilung im Jahr 2001. Die Beklagten zu 1 und zu 2 wurden schließlich durch das Oberlandesgericht Hamm am 24.10.2007 verurteilt, der Haftpflichtversicherung 50 % der regulierten Schäden im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs zu ersetzen.
Neben den Zahlungen an D leistete die Haftpflichtversicherung der Ärzte Dr. P. und Dr. S. eine Zahlung in Höhe von 800.000,00 € an die zuständige Berufsgenossenschaft. Der Zahlung ging eine Einigung im Frühjahr 2012 voraus. Die Haftpflichtversicherung nimmt nun die Beklagten zu 1 und zu 2 wegen ihrer Zahlungen an die Berufsgenossenschaft für den Zeitraum ab 22.11.1994 auf Innenausgleich in Anspruch. Das Landgericht hat angenommen, dass die Haftpflichtversicherung von den Beklagten im Wege des Gesamtschuldnerregresses Ersatz der Hälfte der Zahlungen verlangen könne, die die Versicherung an die Berufsgenossenschaft zum Ausgleich derjenigen Aufwendungen geleistet habe, die diese für D ab 01.01.2009 getätigt habe. Ansprüche für die Zeit davor seien verjährt.  Weiterlesen

Verletzung der Anbietpflicht führt nicht mehr zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 232/15

Sachverhalt: Die Vermieterin verlangt von den Mietern nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Räumung einer Wohnung. Die Mieter meinen, dass die Kündigung unwirksam sei, da der Eigenbedarf nur vorgetäuscht sei und die Vermieterin ihre Anbietpflicht verletzt habe, weil sie den Mietern eine seit Monaten leerstehende Wohnung im Erdgeschoss nicht angeboten habe. Weiterlesen

Miete rechtzeitig gezahlt? Auf den Überweisungszeitpunkt kommt es an!

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.*)
2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 222/15

Sachverhalt: Gemäß § 556 Abs.1 BGB schuldet die vertraglich vereinbarte Miete bis zum jeweils dritten Werktag eines Monats im Voraus. Im Mietvertrag befand sich die übliche Klausel, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom Anwendungsbereich der Klausel ausgenommen sind, enthielt der Mietvertrag nicht. Der Mieter überwies die Miete regelmäßig bis zum dritten Werktag. Der Geldeingang auf dem Konto des Vermieters erfolgte jedoch stets erst danach. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis nach Abmahnung wegen fortgesetzt unpünktlicher Zahlung des Mietzinses außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich und klagte auf Räumung. Weiterlesen

Mietvertrag als Rechnung?

Ein Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht, wenn er keine Rechnung erhält, die alle Angaben nach § 14 UStG enthält und ihm den Vorsteuerabzug ermöglicht.

LG Aachen, Urteil vom 09.03.2016, Aktenzeichen: 8 O 355/15

Sachverhalt: Die Parteien eines Geschäftsraummietvertrages vereinbarten eine Staffelmiete, wonach sich der Mietzins zzgl. 16% Umsatzsteuer ab April 2011 um (200 Euro zzgl. Umsatzsteuer) monatlich erhöhte. Die Mieterin zahlte auch ab April 2011 die alte Miete weiter, weil sie vom Vermieter keine Rechnung über den neuen Mietzins erhalten hatte. Dies teilte sie dem Vermieter erst im Februar 2013 mit und zahlte auch weiterhin nur die ursprüngliche Miete. Der Vermieter kündigte wegen Zahlungsverzugs und klagte auf Räumung sowie Zahlung der rückständigen Mieten. Die Mieterin berief sich unter anderem auf ein Zurückbehaltungsrecht, da ihr keine aktualisierte Rechnung über die neue Miete erteilt worden sei. Weiterlesen

Ein im Mietvertrag vereinbartes Ankaufsrecht des Mieters ist von § 566 BGB nicht umfasst

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NJW 2012, 3032).

BGH, Urteil vom 12.10.2016, Aktenzeichen: XII ZR 9/15

Sachverhalt: Die ursprünglichen Parteien eines notariell beurkundeten gewerblichen Mietvertrages hatten zu Gunsten des Mieters ein Ankaufsrecht vereinbart, wonach sie sich verpflichteten, innerhalb von sechs Wochen nach Ausübung des Ankaufsrechts einen bereits als Anlage beigefügten notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Die Mieterin verzichtete auf die Bestellung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung ihres Ankaufsrechts. Im Anschluss wurde das Mietobjekt an die jetzige Vermieterin veräußert. Die jetzige Vermieterin begehrte im Klagewege die Feststellung, dass sie nicht aus dem Ankaufsrecht verpflichtet sei. Weiterlesen