BGH: Verjährungsverlängerung im Formularmietvertrag unwirksam!

Die in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

BGH, Urteil vom 08.11.2017, Aktenzeichen: VIII ZR 13/17

Sachverhalt: Wegen Beendigung eines Wohnraummietvertrages zum 31.12.2014 gab der Mieter die Wohnung bereits am 29.12.2014 an den Vermieter zurück. Der Vermieter nahm den Mieter wegen Beschädigungen an der Mietsache schließlich gerichtlich auf Zahlung von 16.315,77 € in Anspruch. Die Klage wurde am 25.06.2016 und somit vor Ablauf von sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache eingereicht. Mit Schreiben vom 06.07.2015 forderte das zuständige Gericht den Vermieter zur Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses auf, damit die Klage an den Mieter zugestellt werden kann. Der Vermieter zahlte den Kostenvorschuss jedoch erst am 21.09.2015 bei Gericht ein, so dass die Klage dem Mieter erst am 01.10.2015 und somit mehr als neun Monate nach Rückgabe der Wohnung zugestellt wurde. Der beklagte Mieter berief sich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf die gesetzliche Verjährungsvorschrift des § 548 BGB, der eine Verjährungsfrist von sechs Monaten für Schadensersatzansprüche des Vermieters vorsieht.
In § 24 des Mietvertrags war folgende Regelung enthalten: „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“  Weiterlesen

BGH erteilt Schriftformheilungsklauseln eine Absage!

1. Sog. „Schriftformheilungsklauseln“ sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = IMR 2014, 155 = NJW 2014, 1087, und vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12, IMR 2014, 330 = NJW 2014, 2102).
2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14, IMRRS 2015, 1505 = NJW 2016, 311, und vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05, IMRRS 2007, 2507 = NJW 2008, 365).

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen: XII ZR 114/16

Sachverhalt: Ein Vermieter hatte mit einem Mieter einen langfristigen Gewerberaummietvertrag abgeschlossen Der Mietvertrag enthielt u.a. folgende Schriftformheilungsklausel: „Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, … jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrags sowie weiteren Nachträgen Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“ Kurz nach Abschluss des Mietvertrages vereinbarten die Parteien ohne Beachtung der Schriftform der §§ 550, 126 BGB eine Änderung der Wertsicherungsklausel dahingehend, dass sich die Miete nicht ab einer Veränderung von 10 Prozentpunkten, sondern ab einer Veränderung von 6% des Verbraucherpreisindexes ändert. Nach Erreichen der 6%-Schwelle wurde die Miete erhöht, die der Mieter auch bezahlte. Nach Ablauf von drei Jahren, aber noch während der Festlaufzeit des Mietvertrages, kündigt der Vermieter dem Mieter ordentlich mit der gesetzlichen Frist des § 580a Abs.2 BGB (spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs). Der Mieter beruft sich auf die Schriftformheilungsklausel. Weiterlesen

Vermieter kann haften, wenn Mieter mit Fälschungen handelt!

1. Art. 11 Satz 3 Richtlinie 2004/48/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29.04.2004 zur Durchsetzung der Rechte des geistigen Eigentums ist dahin auszulegen, dass ein Mieter von Markthallen, der die verschiedenen in diesen Hallen befindlichen Verkaufsflächen an Händler untervermietet, von denen einige ihren Stand zum Verkauf von Fälschungen von Markenerzeugnissen nutzen, unter den Begriff der „Mittelsperso(n) …, deren Dienste von einem Dritten zwecks Verletzung eines Rechts des geistigen Eigentums in Anspruch genommen werden“, im Sinn der genannten Bestimmung fällt.
2. Art. 11 Satz 3 Richtlinie 2004/48/EG ist dahin auszulegen, dass die Voraussetzungen, denen die an eine Mittelsperson, die eine Vermietungsdienstleistung von Verkaufsflächen in Markthallen anbietet, gerichtete gerichtliche Anordnung im Sinn dieser Bestimmung unterliegt, mit jenen identisch sind, die der EuGH im Urteil L’Oréal u.a. (EuZW 2011, 754) für gerichtliche Anordnungen gegenüber Mittelspersonen auf einem Online-Marktplatz aufgestellt hat.

EuGH, Urteil vom 07.07.2016, Aktenzeichen: Rs. C-494/15

Sachverhalt: Der Generalmieter und Betreiber eines so genannten Marktplatzes vermietet einzelne Mietflächen an Einzelhändler unter. Das Konzept der Markthalle besteht darin, dass die Einzelhändler auf ihrer jeweiligen Untermietfläche Verkaufsstände für unterschiedliche Waren betreiben. Der Untervermieter hat in den Untermietverträgen mit den Einzelhändlern ausdrücklich die Verpflichtung aufgenommen, dass die Einzelhändler die für den Handel einschlägigen Rechtsvorschriften einzuhalten haben und dass der Verkauf von Fälschungen ausdrücklich verboten ist. Für den Fall des Verstoßes sieht der Untermietvertrag die Sanktion der fristlosen Kündigung durch den Untervermieter vor. Gleichwohl haben die Einzelhändler in erheblichem Umfang Fälschungen verkauft. Einige Hersteller der angebotenen gefälschten Markenerzeugnisse versuchten, den Verkauf der Fälschungen unter Rückgriff auf die Richtlinie 2004/48 zu stoppen. Weiterlesen

Kennen Sie schon das Transparenzregister?

Das Transparenzregisters wurde durch eine Änderung des deutschen Geldwäschegesetzes (GWG) in Umsetzung der 4. Europäischen Geldwäsche-Richtlinie (EU 2015/849) eingeführt.

Nach dem GWG sind nun sämtliche  juristischen Personen des Privatrechts (u.a. AG, SE, GmbH, Verein, Stiftung) und eingetragene Personengesellschaften (u.a. OHG, KG, Partnerschaft) von der Mitteilungspflicht betroffen. Danach sind die Angaben zu den „wirtschaftlich Berechtigten“ der Gesellschaft dem Transparenzregister bis zum 30.09.2017 elektronisch mitzuteilen. Zur Mitteilung verpflichtet sich die gesetzlichen Vertreter von juristischen Personen des Privatrechts und rechtsfähige Personengesellschaften (vgl. § 20 Abs. 1 GwG) sowie Trustees und Treuhänder (vgl. § 21 Abs. 1 und 2 GwG). Weiterlesen

Mieter müssen Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen begründen!

1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.*)
2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbunds gem. § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.*)
3. Fordert der Mieter eine unter Vorbehalt auf eine Nebenkostenabrechnung geleistete Zahlung zurück, muss er den seiner Auffassung nach zutreffenden Abrechnungssaldo darlegen und gegebenenfalls beweisen.

LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2017, Aktenzeichen: 67 S 129/17

Sachverhalt: Ein Mieter zahlt den aus einer Nebenkostenabrechnung seines Vermieters geforderten Nachzahlungsbetrag lediglich unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Unrichtigkeit. Parallel beauftragt er den Mieterschutzbund damit, Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben. Der Mieterschutzbund moniert gegenüber dem Vermieter, dass die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar und damit unwirksam sowie formell nicht richtig sei. Erst nach Ablauf von einem Jahr ab Zugang der Nebenkostenabrechnung verklagt der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags. Weiterlesen

Ausnahme von der Mietpreisbremse: Wann liegt eine „umfassende Modernisierung“ vor?

1. Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen.
2. Ein wesentlicher Bauaufwand wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017, Aktenzeichen: 17 C 148/16 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt: Die Mieter hatten sich im Mietvertrag verpflichtet, eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.199,00 € zu zahlen. Die Nettokaltmiete des Vormieters betrug „lediglich“ 485,00 € pro Monat. Die Mieter berufen sich auf die Regelungen der so genannten „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB). Danach darf die Miete in vom Gesetzgeber festgelegten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, maximal aber in Höhe der Miete des Vormieters vereinbart werden, wenn diese höher war. Die Mieter verlangten die Feststellung, dass die Nettokaltmiete lediglich 823,44 € beträgt sowie die Rückzahlung vermeintlich überzahlter Mieten für die Monate Juni bis November 2016 in Höhe von 2.253,36 € [(1.199,00 € – 823,44 € pro Monat) x 6 Monate]. Vor Mietbeginn wurden in der Wohnung Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Die Vermieterin ist der Ansicht, dass die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB nicht anwendbar seien, da die Wohnung vor der Neuvermietung „umfassend modernisiert“ worden sei. Der Vermieter hatte Modernisierungskosten in Höhe von 44.463,58 € für die Wohnung aufgewendet, was einem Quadratmeterbetrag von 519,13 € entsprach.  Weiterlesen

Wertsicherungsklausel berücksichtigt nur Erhöhungen und keine Ermäßigungen: Klausel unwirksam!

Eine in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Vertragsbestimmung, dass sich die Miete automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres ändert, wenn sich der Verbraucherpreisindex (VPI) gegenüber dem Stand bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat, ist unwirksam.

LG Wuppertal, Urteil vom 24.11.2016, Aktenzeichen: 7 O 139/15

Sachverhalt: Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie verlangt von seinem Mieter die Zahlung rückständiger Miete, die der Mieter – nach Meinung des Vermieters – aufgrund einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel schuldet. Die Wertsicherungsklausel hatte folgenden Wortlaut: „Die Miete ändert sich automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres, sofern sich der Verbraucherpreisindex (VPI), herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, gegenüber dem Stand bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat. Die Mietveränderung entspricht der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Sie wird bei Erfüllung der o. g. Bedingungen automatisch zum 01.01. eines Jahres wirksam.“ Der Mieter hält die Wertsicherungsklausel wegen eines Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz (PrKG) für unwirksam. Weiterlesen

§ 16a EnEV: Makler zwar nicht Adressat – Angaben dennoch erforderlich!

1. Ein Immobilienmakler ist nicht Normadressat des § 16a EnEV.
2. In allen Fällen – also auch bei Aufgabe einer Immobilienanzeige durch den Makler – trägt (allein) der Verkäufer die Verantwortung dafür, dass die Anzeige die notwendigen Pflichtangaben nach § 16a EnEV enthält.
3. Allerdings ist das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV aufgrund der Regelung in § 5a Abs. 2 UWG als wettbewerbswidriges Verhalten des Maklers zu bewerten.

Oberlandesgericht München, Urteil vom 08.12.2016, Aktenzeichen: 6 U 4725/15 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt: Ein Immobilienmakler schaltete regelmäßig Anzeigen für zu vermietende Wohnungen in Zeitungen. Die nach § 16aEnEV erforderlichen Angaben führte er nicht auf. Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband verklagte den Makler auf Unterlassung dieser Praxis wegen wettbewerbswidrigen Verhaltens. Weiterlesen

Mieterhöhung: Wie müssen Vergleichswohnungen bezeichnet sein?

1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient dazu, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben.
2. Bei der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen soll der Mieter die Möglichkeiten erhalten, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen.
3. Dafür ist die Identifizierbarkeit der Wohnungen erforderlich.
4. Dazu genügt die Angabe der Adresse und entweder der Mietername oder die genaue Lage im Haus sowie die Wohnungsgröße und die Höhe der Miete.
5. Ob die drei Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar sind, darauf kommt es für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht an.

Landgericht Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017, Aktenzeichen: 9 S 237/16

Sachverhalt: Im preisfreien Wohnungsbau muss der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB begründen. In dem vom Landgericht Wuppertal entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich für die Begründung seines Mieterhöhungsverlanges auf drei Vergleichswohnungen gestützt. In seinem Erhöhungsschreiben hatte er neben der Adresse inklusive Lage im Gebäude (Stockwerk und Lage dort), der Wohnungsgröße, der Miete pro Quadratmeter, der Zimmerzahl und dem Baujahr des Hauses auch die Fenster und die Wärmedämmung, die Ausstattung mit Innen-WC und Wasseranschluss in der Küche sowie die Klingel angegeben. Im Prozess bestritt der Mieter die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Das Amtsgericht hatte die Klage wegen der vermeintlichen Versäumung der Klagefrist als unzulässig abgewiesen. Weiterlesen

Privater Bauherr kann Architektenvertrag widerrufen!

1. Ein Architektenvertrag ist kein „Vertrag über den Bau von Gebäuden oder erhebliche Umbaumaßnahmen“.
2. Ein zwischen einem privatem Bauherrn und einem Architekten außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Architektenvertrag kann vom Bauherrn innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden.

OLG Köln, Beschluss vom 23.03.2017, Aktenzeichen: 16 U 153/16

Sachverhalt: Ein privater Bauherr überreichte dem Architekten in seinem Fahrzeug ein von ihm unterzeichnetes Vertragsformular, mit welchem der Architekt mit den Leistungsphasen 1 und 2 im Sinne von § 34 Abs. 3 HOAI 2013 beauftragt wurde. Weder war den Vertragsunterlagen eine Belehrung über das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen beigefügt, noch wurde eine solche dem privaten Bauherrn im Nachgang ausgehändigt. Nachdem der Architekt seine vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht hat, widerruft der private Bauherr den Architektenvertrag. Der Architekt stellt für seine Leistungen ein Honorar in Höhe von 5.962,44 € in Rechnung. Der Bauherr verweigert die Zahlung unter Verweis auf den Widerruf. Der Architekt klagt das Honorar ein.  Weiterlesen