Keine Mietzahlungsverpflichtung des Gewerberaummieters bei verzögerter Fertigstellung eines Geschäftszentrums!

Ist der Mieter zur Zahlung der Geschäftsraummiete ab Übergabe der Räume verpflichtet, ist die Miete wegen eines Mangels der Mietsache nach Ablauf der dem Mieter gesetzten Ausbaufrist bis zur Eröffnung des Geschäftszentrums vollständig gemindert, wenn es dem Vermieter nicht gelingt, das Geschäftszentrum bis zum Ablauf der Ausbaufrist eröffnungsfähig fertig zu stellen.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 21.11.2016, Aktenzeichen: 8 U 121/15

Sachverhalt: Im Jahr 2013 mietete eine Firma ein Ladengeschäft in einem im Bau befindlichen Geschäftszentrum. Nach dem Mietvertrag war die Mieterin verpflichtet, die Miete ab Übergabe der Mieträume an die Vermieterin zu bezahlen. Die Mieterin war außerdem verpflichtet, das Ladengeschäft innerhalb eines Monats ab Übergabe zu eröffnen und während der im Mietvertrag festgelegten Öffnungszeiten zu betreiben. Für den Fall der verspäteten Eröffnung sollte die Mieterin eine Vertragsstrafe in Höhe von 10% der Kaltmiete zuzüglich Umsatzsteuer zahlen und dem Vermieter stand zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Am 21.02.2014 erfolgte die Übergabe der Räume zum Ausbau an die Mieterin. Der Vermieter stellte noch im selben Monat die Miete für Februar anteilig in Rechnung und erstellte eine Dauermietrechnung für die Zeit ab März 2014. Die Mieterin zahlte die Mieten für Februar und März fristgerecht.
Der Mietvertrag enthielt keinen konkreten Termin, bis zu dem der Vermieter das Geschäftszentrum fertigzustellen hatte. Mit Nachricht vom 30.04.2014 teilte der Vermieter mit, dass der Eröffnungstermin der 30.05.2014 sei. Mit Nachricht vom 15.05.2014 verschob der Vermieter diesen Termin. Die Mieten zog er jedoch vom Konto der Mieterin ein. Die Mieterin widersprach dem Mieteneinzug, widerrief jedoch nicht die Einzugsermächtigung, da der Mietvertrag ein Aufrechnungs-, Minderungs- und Zurückbehaltungsverbot enthielt. Im Anschluss klagte die Mieterin auf Rückzahlung der zwischen Eröffnung ihres Geschäfts und der Eröffnung des Einkaufszentrums eingezogenen Mieten.

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Verjährungsfalle für Baubeteiligte

1. Der Ausgleichsanspruch aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB entsteht bereits in dem Augenblick, in dem die mehreren Ersatzpflichtigen dem Geschädigten ersatzpflichtig werden, d.h. mit der Entstehung der Gesamtschuld im Außenverhältnis.
2. Für den Beginn der Verjährung ist es nicht erforderlich, dass der Ausgleichsanspruch beziffert werden bzw. Gegenstand einer Leistungsklage sein kann.
3. Für die Beurteilung der Frage, wann der Ausgleichsanspruch eines zum Schadensersatz verpflichteten Gesamtschuldners gegen den anderen im Sinne des § 199 Abs. 1 BGB in Hinblick auf Schäden entstanden ist, die erst nach der Verwirklichung des haftungsbegründenden Tatbestands eingetreten sind, ist der Grundsatz der Schadenseinheit heranzuziehen.

BGH, Urteil vom 08.11.2016, Aktenzeichen: VI ZR 200/15

Sachverhalt: D erlitt im Juni 1993 einen Arbeitsunfall. Er wurde daraufhin zunächst von den Ärzten Dr. P. und Dr. S. behandlungsfehlerhaft versorgt. Daran knüpfte eine weitere fehlerhafte Behandlung der Beklagten zu 1 in dem von der Beklagten zu 2 betriebenen Krankenhaus am 22.11.1994 an. Die Haftpflichtversicherung der Ärzte Dr. P. und Dr. S. regulierte die dem D entstandenen Schäden aufgrund Verurteilung im Jahr 2001. Die Beklagten zu 1 und zu 2 wurden schließlich durch das Oberlandesgericht Hamm am 24.10.2007 verurteilt, der Haftpflichtversicherung 50 % der regulierten Schäden im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs zu ersetzen.
Neben den Zahlungen an D leistete die Haftpflichtversicherung der Ärzte Dr. P. und Dr. S. eine Zahlung in Höhe von 800.000,00 € an die zuständige Berufsgenossenschaft. Der Zahlung ging eine Einigung im Frühjahr 2012 voraus. Die Haftpflichtversicherung nimmt nun die Beklagten zu 1 und zu 2 wegen ihrer Zahlungen an die Berufsgenossenschaft für den Zeitraum ab 22.11.1994 auf Innenausgleich in Anspruch. Das Landgericht hat angenommen, dass die Haftpflichtversicherung von den Beklagten im Wege des Gesamtschuldnerregresses Ersatz der Hälfte der Zahlungen verlangen könne, die die Versicherung an die Berufsgenossenschaft zum Ausgleich derjenigen Aufwendungen geleistet habe, die diese für D ab 01.01.2009 getätigt habe. Ansprüche für die Zeit davor seien verjährt.  Weiterlesen

Verletzung der Anbietpflicht führt nicht mehr zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung

BGH, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 232/15

Sachverhalt: Die Vermieterin verlangt von den Mietern nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Räumung einer Wohnung. Die Mieter meinen, dass die Kündigung unwirksam sei, da der Eigenbedarf nur vorgetäuscht sei und die Vermieterin ihre Anbietpflicht verletzt habe, weil sie den Mietern eine seit Monaten leerstehende Wohnung im Erdgeschoss nicht angeboten habe. Weiterlesen

Miete rechtzeitig gezahlt? Auf den Überweisungszeitpunkt kommt es an!

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.*)
2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 222/15

Sachverhalt: Gemäß § 556 Abs.1 BGB schuldet die vertraglich vereinbarte Miete bis zum jeweils dritten Werktag eines Monats im Voraus. Im Mietvertrag befand sich die übliche Klausel, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom Anwendungsbereich der Klausel ausgenommen sind, enthielt der Mietvertrag nicht. Der Mieter überwies die Miete regelmäßig bis zum dritten Werktag. Der Geldeingang auf dem Konto des Vermieters erfolgte jedoch stets erst danach. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis nach Abmahnung wegen fortgesetzt unpünktlicher Zahlung des Mietzinses außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich und klagte auf Räumung. Weiterlesen

Mietvertrag als Rechnung?

Ein Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht, wenn er keine Rechnung erhält, die alle Angaben nach § 14 UStG enthält und ihm den Vorsteuerabzug ermöglicht.

LG Aachen, Urteil vom 09.03.2016, Aktenzeichen: 8 O 355/15

Sachverhalt: Die Parteien eines Geschäftsraummietvertrages vereinbarten eine Staffelmiete, wonach sich der Mietzins zzgl. 16% Umsatzsteuer ab April 2011 um (200 Euro zzgl. Umsatzsteuer) monatlich erhöhte. Die Mieterin zahlte auch ab April 2011 die alte Miete weiter, weil sie vom Vermieter keine Rechnung über den neuen Mietzins erhalten hatte. Dies teilte sie dem Vermieter erst im Februar 2013 mit und zahlte auch weiterhin nur die ursprüngliche Miete. Der Vermieter kündigte wegen Zahlungsverzugs und klagte auf Räumung sowie Zahlung der rückständigen Mieten. Die Mieterin berief sich unter anderem auf ein Zurückbehaltungsrecht, da ihr keine aktualisierte Rechnung über die neue Miete erteilt worden sei. Weiterlesen

Ein im Mietvertrag vereinbartes Ankaufsrecht des Mieters ist von § 566 BGB nicht umfasst

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NJW 2012, 3032).

BGH, Urteil vom 12.10.2016, Aktenzeichen: XII ZR 9/15

Sachverhalt: Die ursprünglichen Parteien eines notariell beurkundeten gewerblichen Mietvertrages hatten zu Gunsten des Mieters ein Ankaufsrecht vereinbart, wonach sie sich verpflichteten, innerhalb von sechs Wochen nach Ausübung des Ankaufsrechts einen bereits als Anlage beigefügten notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Die Mieterin verzichtete auf die Bestellung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung ihres Ankaufsrechts. Im Anschluss wurde das Mietobjekt an die jetzige Vermieterin veräußert. Die jetzige Vermieterin begehrte im Klagewege die Feststellung, dass sie nicht aus dem Ankaufsrecht verpflichtet sei. Weiterlesen

Ein Mieter kann sich nicht auf einen Schriftformverstoß berufen, der nur ihn begünstigt

Setzt der Vermieter eine in der Mietvertragsurkunde formwirksam getroffene Staffelmietvereinbarung im Verlaufe des Mietverhältnisses wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Mieters auf dessen Bitten hin zeitweilig formlos aus, kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter im Nachhinein nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Schriftform der Staffelmietvereinbarung durch die formlos getroffene Vereinbarung unheilbar verletzt worden sei. Ein etwaiger Schriftformverstoß ist gem. § 242 BGB wegen Unredlichkeit und fehlenden schutzwürdigen Eigeninteresses des Mieters im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unbeachtlich.

LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2016, Aktenzeichen: 67 S 209/16

Sachverhalt: Die klagende Vermieterin macht Mietzinszahlungsansprüche aus einer im Mietvertrag getroffenen Staffelmietzinsvereinbarung geltend. Die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung betreffend die Staffelmiete wird den Schriftformanforderungen der § 126 BGB gerecht. Die Mieter baten den Vermieter, wegen finanzieller Engpässe zwei Mietzinsstaffeln auszusetzen. Die Vermieterin entsprach dem Wunsch ausschließlich aus diesem Grund und setzte die beiden Staffeln aufgrund formlos geschlossener Vereinbarungen aus. Die Mieter berufen sich nach Ablauf der Aussetzung der Mietzinsstaffel hinsichtlich der nun geltend gemachten erhöhten Miete auf eine Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung. Diese sei nur wirksam, wenn sie der Schriftform entspreche. Die nicht der Form des § 126 BGB entsprechende Aussetzung der Staffelvereinbarung habe zur Unwirksamkeit der ganzen Staffelmietzinsvereinbarung geführt. Weiterlesen

Erlischt das Kündigungsrecht des Vermieters mit Ausgleich der rückständigen Miete?

1. Ist der Mieter mit einem zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden Teil der Miete in Rückstand geraten, erlischt dieses Kündigungsrecht nur dann, wenn der Mieter den Rückstand vollständig vor Zugang der Kündigung ausgeglichen hat.
2. Auch eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt nur dann zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn die gesamte fällige Miete und Nutzungsentschädigung spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig gezahlt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

BGH, Urteil vom 24.08.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 261/15

Sachverhalt: Der Vermieter kann ein Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB kündigen, wenn der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand ist. Durch Zahlungen des Mieters auf diesen Rückstand kann sich die Höhe der offenen Miete verringern. Sofern der Mieter Mieten nachzahlt, nachdem einmal ein Rückstand mit zwei Monatsmieten bestanden hat, stellt sich die Frage, auf welchen Zeitpunkt für das Kündigungsrecht abzustellen ist. Im konkreten Fall schuldete der Mieter dem Vermieter mehr als zwei Monatsmieten. Der Mieter zahlte nur einen Teil der Miete, weshalb der Vermieter im Juli 2014 wegen Zahlungsverzuges kündigte. Der Mieter rechnete mit vermeintlichen Ansprüchen auf Betriebs- und Heizkostenabrechnungen auf. Weiterlesen

Einbau von Rauchwarnmeldern: Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands!

1. Der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmeldern in Erfüllung der Bauordnung stellt eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme i.S.v. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG dar.
2. Die Wohnungseigentümer sind nicht gehalten, einzelne Eigentümer, die bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben, von der Regelung auszunehmen. Insoweit besteht ein Verwaltungsermessen.

AG Düsseldorf, Urteil vom 11.01.2016, Aktenzeichen: 290a C 192/15

Sachverhalt: Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In einer Eigentümerversammlung zog die WEG die sich aus § 49 Abs. 7 BauO-NW ergebenden Verpflichtungen zum Einbau von Rauchwarnmeldern und zur Sicherstellung deren Betriebsbereitschaft an sich und ermächtigte den Verwalter dazu, Angebote von Fachfirmen einzuholen. Hiergegen wendete sich ein Wohnungseigentümer mit seiner Beschlussanfechtungs- bzw. Nichtigkeitsfeststellungsklage. Er selbst habe in seiner Wohnung bereits fachgerecht Rauchwarnmelder installiert, was bei der Beschlussfassung hätte berücksichtigt werden müssen. Weiterlesen

Unverschuldete Notlage: Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam?

1. Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Nachholrecht) kommt nicht in Betracht, wenn die Kündigung auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird.
2. Gegenüber einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung hat der Mieter die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Es ist allerdings Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, dass er einen Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat.

BGH, Urteil vom 20.07.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 238/15

Problem/Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte ein Wohnungsmietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters mit mehr als fünf Monatsmieten fristlos. Daneben erklärte sie hilfsweise die ordentliche Kündigung. Der Mieter zahlte die Rückstände innerhalb der zweimonatigen Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB, so dass diese rückwirkend unwirksam wurde. Gegenüber der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung machte der Mieter u.a. geltend, dass er durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten geraten sei. Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung unwirksam wird, wenn sich der Mieter auf eine unverschuldete Notlage beruft. Weiterlesen