Ein Mitmieter zieht aus: Was passiert mit seiner Mieterstellung?

1. Grundsätzlich kann der Vermieter einen Mitmieter selbst dann noch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der Miete in Anspruch nehmen, wenn er die gemeinsame Wohnung verlassen hat und es ihm nicht gelungen ist, den anderen Mitmieter zum Auszug zu bewegen. Dies gilt selbst bei vollständiger Besitzaufgabe.
2. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Vermieter mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter eine neue Vereinbarung trifft, um ihn zum Verbleib im Mietobjekt zu bewegen.
3. Teil-Kündigungen, die zu einer personellen Aufspaltung des Mietverhältnisses führen, sind grundsätzlich unzulässig.
4. Jedoch kann der Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag mit einem Mieter schließen.

Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 23.03.2018, Az.: 34 C 93/15

Sachverhalt: Der Vermieter hatte mit Eheleuten einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen. Die Ehefrau trennte sich im Laufe des Mietverhältnisses von ihrem Mann und hat den Besitz an der Ehewohnung mit Auszug vollständig aufgegeben. Der Vermieter vermietete der Ehefrau eine andere Wohnung aus seinem Bestand, in die sie umzog. Nach dem Auszug der Ehefrau rechnete der Vermieter die Betriebskosten der streitgegenständlichen Wohnung nur noch gegenüber dem Ehemann ab. Als der Ehemann in der Folgezeit mit Mietzahlungen in Höhe von ca. 4.900,00 € in Rückstand geriet, kündigte der Vermieter ihm gegenüber außerordentlich fristlos. In der anschließenden Räumungsklage nahm der Vermieter beide Eheleute gerichtlich auf Räumung der Wohnung und Zahlung des Mietrückstands in Anspruch. Der Ehemann verpflichtete sich in einem Teil-Vergleich, die Wohnung zu räumen und die Mietrückstände an den Vermieter zu zahlen. Der Ehemann zog zwar aus der Wohnung aus, den Mietrückstand beglich er jedoch nur teilweise. Der Vermieter nahm die Ehefrau wegen der verbleibenden Mietforderung weiterhin in Anspruch.

Entscheidung: Den Anspruch gegen die Ehefrau wies das Amtsgericht jedoch ab. Das Gericht stellte klar, dass der Vermieter einen Mitmieter grundsätzlich auch dann noch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung rückständiger Miete in Anspruch nehmen könne, wenn dieser die Wohnung verlassen habe. Eine solche Inanspruchnahme scheide jedoch aus, wenn der Vermieter den ausgezogenen Mitmieter nicht zuvor aus dem Mietvertrag entlassen habe. Vorliegend kam das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass der Vermieter die Ehefrau im Rahmen eines konkludent abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrages aus dem Mietverhältnis entlassen habe. Eine solche Aufhebungsvereinbarung könne auch mit lediglich einem von zwei Mitmietern geschlossen werden. Der Abschluss eines solchen konkludenten Mietaufhebungsvertrages liege vor, wenn sich der Vermieter und der scheidende Mitmieter einig seien, dass der bisherige Mietvertrag so nicht mehr zwischen ihnen fortgeführt werden solle. Dies ergab sich nach Ansicht des Gerichts vorliegend daraus, dass der Vermieter der Ehefrau eine andere Wohnung vermietet habe und in den folgenden Jahren nur noch gegenüber dem Ehemann als verbleibendem Mieter über die Betriebskosten abgerechnet habe. Die Ehefrau konnte und dürfte dieses Verhalten des Vermieters als konkludenten Mietaufhebungsvertrag verstehen.

Praxishinweis: Grundsätzlich schulden auch ausgezogene Mitmieter weiter die Miete und können auf Räumung in Anspruch genommen werden. Insbesondere im Rahmen von Scheidungen und Trennungen ist von den Mietern deshalb auch auf die Regelung des Schicksals des Mietverhältnisses zu achten. Ein Vermieter sollte darauf achten, dass er einen ausziehenden Mitmieter nicht aus Versehen konkludent aus dem Mietvertrag entlässt, wenn er dies eigentlich nicht beabsichtigt.