Eine Klausel im Mietvertrag über Schönheitsreparaturen ist unter Umständen auch unwirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung im renovierten Zustand überlassen hatte.

Landgericht Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Aktenzeichen: 67 S 7/17 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt: Ein Mieter zog im Jahre 2001 in eine frisch renovierte Mietwohnung. Der Formularmietvertrag enthielt die Klausel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre 2015 weigerte sich der Mieter trotz Fristsetzung des Vermieters, die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Der Vermieter ließ die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführen und verklagte den Mieter anschließend auf Zahlung von Schadensersatz.  Weiterlesen

1. Die qualifizierte Überprüfung der Gasleitungen durch den Vermieter in zweijährigem Turnus ist im Hinblick auf das sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ergebende Wirtschaftlichkeitsgebot nicht zu beanstanden.
2. Die hierdurch entstehenden Kosten sind auf den Mieter als Betriebskosten umlegbar.

AG Karlsruhe, Urteil vom 13.01.2017, Aktenzeichen: 2 C 1353/16

Sachverhalt: Die Parteien haben in einem Wohnraummietvertrag vereinbart, dass die Kosten der Überprüfung der Gasleitungen auf den Mieter umlegbar sind. Die Vermieterin ließ die im vermieteten Anwesen vorhandenen Gasleitungen alle zwei Jahre durch eine Fachfirma einer so genannten „qualifizierten Sichtprüfung“ unterziehen. Die Kosten dieser Prüfung legte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter um. Der Mieter erhebt Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung, da er in der zweijährigen Prüfung einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sieht. Nach Zahlung der Betriebskostenabrechnung macht er die Rückzahlung der auf ihn umgelegten Kosten der Prüfung der Gasleitungen gerichtlich geltend. Weiterlesen

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.*)
2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05.10.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 222/15

Sachverhalt: Gemäß § 556 Abs.1 BGB schuldet die vertraglich vereinbarte Miete bis zum jeweils dritten Werktag eines Monats im Voraus. Im Mietvertrag befand sich die übliche Klausel, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom Anwendungsbereich der Klausel ausgenommen sind, enthielt der Mietvertrag nicht. Der Mieter überwies die Miete regelmäßig bis zum dritten Werktag. Der Geldeingang auf dem Konto des Vermieters erfolgte jedoch stets erst danach. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis nach Abmahnung wegen fortgesetzt unpünktlicher Zahlung des Mietzinses außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich und klagte auf Räumung. Weiterlesen

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NJW 2012, 3032).

BGH, Urteil vom 12.10.2016, Aktenzeichen: XII ZR 9/15

Sachverhalt: Die ursprünglichen Parteien eines notariell beurkundeten gewerblichen Mietvertrages hatten zu Gunsten des Mieters ein Ankaufsrecht vereinbart, wonach sie sich verpflichteten, innerhalb von sechs Wochen nach Ausübung des Ankaufsrechts einen bereits als Anlage beigefügten notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Die Mieterin verzichtete auf die Bestellung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung ihres Ankaufsrechts. Im Anschluss wurde das Mietobjekt an die jetzige Vermieterin veräußert. Die jetzige Vermieterin begehrte im Klagewege die Feststellung, dass sie nicht aus dem Ankaufsrecht verpflichtet sei. Weiterlesen

1. Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Nachholrecht) kommt nicht in Betracht, wenn die Kündigung auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird.
2. Gegenüber einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung hat der Mieter die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Es ist allerdings Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, dass er einen Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat.

BGH, Urteil vom 20.07.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 238/15

Problem/Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte ein Wohnungsmietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters mit mehr als fünf Monatsmieten fristlos. Daneben erklärte sie hilfsweise die ordentliche Kündigung. Der Mieter zahlte die Rückstände innerhalb der zweimonatigen Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB, so dass diese rückwirkend unwirksam wurde. Gegenüber der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung machte der Mieter u.a. geltend, dass er durch ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen der Finanzbehörden unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten geraten sei. Der BGH hatte zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung unwirksam wird, wenn sich der Mieter auf eine unverschuldete Notlage beruft. Weiterlesen