BGH erteilt Schriftformheilungsklauseln eine Absage!

1. Sog. „Schriftformheilungsklauseln“ sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = IMR 2014, 155 = NJW 2014, 1087, und vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12, IMR 2014, 330 = NJW 2014, 2102).
2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14, IMRRS 2015, 1505 = NJW 2016, 311, und vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05, IMRRS 2007, 2507 = NJW 2008, 365).

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Aktenzeichen: XII ZR 114/16

Sachverhalt: Ein Vermieter hatte mit einem Mieter einen langfristigen Gewerberaummietvertrag abgeschlossen Der Mietvertrag enthielt u.a. folgende Schriftformheilungsklausel: „Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, … jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrags sowie weiteren Nachträgen Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“ Kurz nach Abschluss des Mietvertrages vereinbarten die Parteien ohne Beachtung der Schriftform der §§ 550, 126 BGB eine Änderung der Wertsicherungsklausel dahingehend, dass sich die Miete nicht ab einer Veränderung von 10 Prozentpunkten, sondern ab einer Veränderung von 6% des Verbraucherpreisindexes ändert. Nach Erreichen der 6%-Schwelle wurde die Miete erhöht, die der Mieter auch bezahlte. Nach Ablauf von drei Jahren, aber noch während der Festlaufzeit des Mietvertrages, kündigt der Vermieter dem Mieter ordentlich mit der gesetzlichen Frist des § 580a Abs.2 BGB (spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs). Der Mieter beruft sich auf die Schriftformheilungsklausel. Weiterlesen

Vermieter kann haften, wenn Mieter mit Fälschungen handelt!

1. Art. 11 Satz 3 Richtlinie 2004/48/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29.04.2004 zur Durchsetzung der Rechte des geistigen Eigentums ist dahin auszulegen, dass ein Mieter von Markthallen, der die verschiedenen in diesen Hallen befindlichen Verkaufsflächen an Händler untervermietet, von denen einige ihren Stand zum Verkauf von Fälschungen von Markenerzeugnissen nutzen, unter den Begriff der „Mittelsperso(n) …, deren Dienste von einem Dritten zwecks Verletzung eines Rechts des geistigen Eigentums in Anspruch genommen werden“, im Sinn der genannten Bestimmung fällt.
2. Art. 11 Satz 3 Richtlinie 2004/48/EG ist dahin auszulegen, dass die Voraussetzungen, denen die an eine Mittelsperson, die eine Vermietungsdienstleistung von Verkaufsflächen in Markthallen anbietet, gerichtete gerichtliche Anordnung im Sinn dieser Bestimmung unterliegt, mit jenen identisch sind, die der EuGH im Urteil L’Oréal u.a. (EuZW 2011, 754) für gerichtliche Anordnungen gegenüber Mittelspersonen auf einem Online-Marktplatz aufgestellt hat.

EuGH, Urteil vom 07.07.2016, Aktenzeichen: Rs. C-494/15

Sachverhalt: Der Generalmieter und Betreiber eines so genannten Marktplatzes vermietet einzelne Mietflächen an Einzelhändler unter. Das Konzept der Markthalle besteht darin, dass die Einzelhändler auf ihrer jeweiligen Untermietfläche Verkaufsstände für unterschiedliche Waren betreiben. Der Untervermieter hat in den Untermietverträgen mit den Einzelhändlern ausdrücklich die Verpflichtung aufgenommen, dass die Einzelhändler die für den Handel einschlägigen Rechtsvorschriften einzuhalten haben und dass der Verkauf von Fälschungen ausdrücklich verboten ist. Für den Fall des Verstoßes sieht der Untermietvertrag die Sanktion der fristlosen Kündigung durch den Untervermieter vor. Gleichwohl haben die Einzelhändler in erheblichem Umfang Fälschungen verkauft. Einige Hersteller der angebotenen gefälschten Markenerzeugnisse versuchten, den Verkauf der Fälschungen unter Rückgriff auf die Richtlinie 2004/48 zu stoppen. Weiterlesen

Kennen Sie schon das Transparenzregister?

Das Transparenzregisters wurde durch eine Änderung des deutschen Geldwäschegesetzes (GWG) in Umsetzung der 4. Europäischen Geldwäsche-Richtlinie (EU 2015/849) eingeführt.

Nach dem GWG sind nun sämtliche  juristischen Personen des Privatrechts (u.a. AG, SE, GmbH, Verein, Stiftung) und eingetragene Personengesellschaften (u.a. OHG, KG, Partnerschaft) von der Mitteilungspflicht betroffen. Danach sind die Angaben zu den „wirtschaftlich Berechtigten“ der Gesellschaft dem Transparenzregister bis zum 30.09.2017 elektronisch mitzuteilen. Zur Mitteilung verpflichtet sich die gesetzlichen Vertreter von juristischen Personen des Privatrechts und rechtsfähige Personengesellschaften (vgl. § 20 Abs. 1 GwG) sowie Trustees und Treuhänder (vgl. § 21 Abs. 1 und 2 GwG). Weiterlesen

Mieter müssen Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen begründen!

1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.*)
2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbunds gem. § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist.*)
3. Fordert der Mieter eine unter Vorbehalt auf eine Nebenkostenabrechnung geleistete Zahlung zurück, muss er den seiner Auffassung nach zutreffenden Abrechnungssaldo darlegen und gegebenenfalls beweisen.

LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2017, Aktenzeichen: 67 S 129/17

Sachverhalt: Ein Mieter zahlt den aus einer Nebenkostenabrechnung seines Vermieters geforderten Nachzahlungsbetrag lediglich unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Unrichtigkeit. Parallel beauftragt er den Mieterschutzbund damit, Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben. Der Mieterschutzbund moniert gegenüber dem Vermieter, dass die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar und damit unwirksam sowie formell nicht richtig sei. Erst nach Ablauf von einem Jahr ab Zugang der Nebenkostenabrechnung verklagt der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags. Weiterlesen