1. Umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen.
2. Ein wesentlicher Bauaufwand wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017, Aktenzeichen: 17 C 148/16 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt: Die Mieter hatten sich im Mietvertrag verpflichtet, eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.199,00 € zu zahlen. Die Nettokaltmiete des Vormieters betrug „lediglich“ 485,00 € pro Monat. Die Mieter berufen sich auf die Regelungen der so genannten „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB). Danach darf die Miete in vom Gesetzgeber festgelegten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, maximal aber in Höhe der Miete des Vormieters vereinbart werden, wenn diese höher war. Die Mieter verlangten die Feststellung, dass die Nettokaltmiete lediglich 823,44 € beträgt sowie die Rückzahlung vermeintlich überzahlter Mieten für die Monate Juni bis November 2016 in Höhe von 2.253,36 € [(1.199,00 € – 823,44 € pro Monat) x 6 Monate]. Vor Mietbeginn wurden in der Wohnung Modernisierungsarbeiten durchgeführt. Die Vermieterin ist der Ansicht, dass die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB nicht anwendbar seien, da die Wohnung vor der Neuvermietung „umfassend modernisiert“ worden sei. Der Vermieter hatte Modernisierungskosten in Höhe von 44.463,58 € für die Wohnung aufgewendet, was einem Quadratmeterbetrag von 519,13 € entsprach.  Weiterlesen