§ 16a EnEV: Makler zwar nicht Adressat – Angaben dennoch erforderlich!

1. Ein Immobilienmakler ist nicht Normadressat des § 16a EnEV.
2. In allen Fällen – also auch bei Aufgabe einer Immobilienanzeige durch den Makler – trägt (allein) der Verkäufer die Verantwortung dafür, dass die Anzeige die notwendigen Pflichtangaben nach § 16a EnEV enthält.
3. Allerdings ist das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige ohne die Angaben nach § 16a EnEV aufgrund der Regelung in § 5a Abs. 2 UWG als wettbewerbswidriges Verhalten des Maklers zu bewerten.

Oberlandesgericht München, Urteil vom 08.12.2016, Aktenzeichen: 6 U 4725/15 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt: Ein Immobilienmakler schaltete regelmäßig Anzeigen für zu vermietende Wohnungen in Zeitungen. Die nach § 16aEnEV erforderlichen Angaben führte er nicht auf. Ein Umwelt- und Verbraucherschutzverband verklagte den Makler auf Unterlassung dieser Praxis wegen wettbewerbswidrigen Verhaltens.

Entscheidung: Das Oberlandesgericht gab der Klage in der Berufung statt. Das OLG München war zwar der Ansicht, dass der Immobilienmakler nicht zum Adressatenkreis des § 16a EnEV gehöre, da sich den Gesetzesmaterialien nicht eindeutig entnehmen lasse, ob der Makler zu den nach § 16aEnEV verpflichteten Personen zählt. Es sei vielmehr Sache des Verkäufers auch bei der Beauftragung eines Maklerbüros dafür zu sorgen, dass die erforderlichen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gemacht würden. Auch in diesen Fällen trage somit (allein) der Verkäufer die Verantwortung dafür, dass die Anzeige die Pflichtangaben aus§ 16a EnEV enthalte. Das Gericht erkannte in dem Verhalten des Maklers jedoch ein wettbewerbswidriges Verhalten und bejahte den Unterlassungsanspruch unter dem Gesichtspunkt des Vorenthaltens wesentlicher Informationen i.S.v. § 5a Abs. 2 UWG. Nach dieser Vorschrift handelt unlauter, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände einem Verbraucher eine „wesentliche Information“ vorenthält, die dieser je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte. Die unterlassenen Pflichtangaben zur Art des Energieausweises, zum im Energieausweis genannten Baujahr, zum im Energieausweis angegebenen wesentlichen Energieträger für die Heizung und zu der im Energieausweis genannten Energieeffizienzklasse seien solche „wesentliche Informationen“. Es besteht die Möglichkeit, dass der Verbraucher aufgrund der unzureichenden Informationen Kontakt zum Makler aufnimmt, was er vielleicht nicht getan hätte, wenn er sich anhand der in § 16a Abs. 1 EnEV vorgesehenen Angaben schon über die energetischen Eigenschaften des Anwesens hätte informieren können.

Praxishinweis: Die Frage, ob der Immobilienmakler unter den Adressatenkreis des § 16a EnEV fällt, ist von den Gerichten bisher sehr uneinheitlich entschieden worden (bejahend: LG Würzburg, Urt. v. 10.09.2015, Az.: 1 HKO 1046/15; LG Tübingen,  Urt. v. 12.11.2015, Az.: 20 O 60/15; LG München I, Urt. v. 16.11.2015, Az.: 4 HKO 6347/15; LG Traunstein, Urt. v. 12.02.2016, Az.: 1 HKO 3385/15; LG Leipzig, Urt. v. 08.06.2016, Az.: 2 HKO 2794/15; verneinend: LG Gießen, Urt. v. 11.09.2015, Az.: 8 O 7/15; LG Bielefeld, Urt. v. 06.10.2015, Az.: 12 O 60/15; LG München II, Urt. v. 03.12.2015, Az.: 2 HKO 3089/15). Das OLG Hamm, Urt. v. 04.08.2016, Az.: 4 U 137/15 hatte ebenso wie das OLG München im vorliegenden Fall entschieden, dass der Makler nicht zum Adressatenkreis des § 16a EnEV gehört, begründete aber ebenfalls eine Angabepflicht aus § 5 Abs. 2 UWG. Es erscheint jedoch fraglich, ob es tatsächlich zur unternehmerischen Sorgfalt zählen kann die Norm des § 16a EnEV einzuhalten, wenn selbst die Gerichte in Deutschland die Norm des § 16a EnEV völlig unterschiedlich auslegen. Gegen die Entscheidung des OLG München wurde Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt (Az.: I ZR 4/17), so dass das Urteil noch nicht rechtskräftig ist.